이 기사는 2025년 02월 20일 09시44분 thebell에 표출된 기사입니다

시행사 스카이럭스가 개발 중인 광주 생활형숙박시설이 좀처럼 주목을 끌지 못하고 있다. 분양을 시작한 지 3년 가까이 지났지만 분양률 상승이 더딘 편이다. 이같은 여건 속에서 오는 9월말까지 책임준공을 약정한 시공사 롯데건설은 준공 기한을 맞추기 위해 안간힘을 쓰고 있다.

20일 관련 업계에 따르면 스카이럭스는 올해 11월 말 '엘시그니처' 개발사업 프로젝트파이낸싱(PF) 대출만기를 앞두고 있다. 광주 동구 금남로5가 42번지 외 9필지 일원에 생활형숙박시설을 조성하는 사업이다. 스카이럭스가 시행하고 롯데건설이 시공을 맡는다. 대신자산신탁이 관리형 토지신탁방식으로 진행 중이다.

엘시그니처의 분양률은 지난해 12월 말 기준 15%를 소폭 밑도는 수준으로 집계됐다. 이는 분양 초기와 비교해 큰 차이가 없다. 지난해 3분기 말 보고서 기준으로 총 분양계약 예정액은 3139억원으로 추산되는데 미분양잔액은 2672억원에 이른다. 특히 근린생활시설은 지난 2~3년간 분양이 거의 이뤄지지 않은 상태다. 전체 분양률은 미세하게 올랐지만 지난해에는 수치가 오히려 떨어졌다.

완공까지 약 6개월 남은 시점에도 분양률이 저조한 수준에 머물러 있어 준공후 미분양으로 남을 것이라는 우려가 제기된다. 엘시그니처는 3969.64㎡ 면적의 부지에 생활형숙박시설 279호실, 근린생활시설 39실, 총 318실로 지어진다. 생숙 면적은 6만3877.16㎡, 근린생활시설 면적은 4703.34㎡다.

시행사 스카이럭스는 이 사업을 위해 2020년 8월 설립됐다. 나세웅씨 외 1인이 지분 40%를 보유한 최대주주로 있다. 이밖에 태원진씨 외 1인이 25%, ㈜대운에너지 외 3인이 25%, 김익현씨가 10%를 가지고 있다.

스카이럭스는 지난 2021년 11월 총 2100억원 한도의 대출약정을 체결했다. 트랜치A-1과 A-2는 각각 1400억원과 150억, 트랜치B는 350억원, 트랜치C는 200억원으로 구성됐다. 대주단은 알에스지와 엠캐피탈을 비롯해 이 사업을 위해 설립된 특수목적법인(SPC)으로 이뤄진다. BNK투자증권이 주관사로 참여한 비엔케이금남비(150억원)와 비엔케이금남씨(200억원), 유안타증권이 주관하는 금남로피아이제일차(200억원) 등이 있다.

분양 부진이 지속될 경우 시공사로 나선 롯데건설의 공사비 회수에도 시간이 걸릴 수 있다. 시행사가 공사비를 제때 지급하지 못할 수 있기 때문이다. 롯데건설은 책임준공 미이행시 조건부 채무인수 약정을 맺고 있다. 채무인수를 피하려면 자체 자금을 선투입해 공사를 진행해야 한다.

롯데건설이 2022년 하반기에 실착공에 들어간 이후 2023년 말에는 공정률 20%, 지난해 말에는 56.57%를 기록했다. 롯데건설은 책임준공 미이행시 일부 채무인수 약정을 맺고 있다. 책임준공 기한은 올해 9월 말까지다.


시행사가 사업을 시작하던 2021년은 고강도로 적용되던 아파트 규제를 피해 생숙이 대체 투자상품으로 각광받던 시기다. 주택법상 주택에 해당하지 않아 취득세 중과, 종부세, 전매제한 등을 적용받지 않아서다. 그때까지 분양 광고·홍보도 필요에 따라 실거주할 수 있다는 내용으로 이뤄지면서 투자자들이 몰렸다.

하지만 국토부가 2021년 10월부터 건축법 시행령 개정을 통해 생숙의 주거용 사용을 금지하면서 분위기가 바뀌었다. 숙박용이 아닌 주거용으로 쓸 경우 오피스텔로 용도변경하지 않으면 시가표준액의 10%에 달하는 이행강제금을 부과받게 된다.

최근 들어 생숙의 오피스텔 용도변경 시도도 늘어나고 있다. 지난해 서울시 생숙 가운데 최초로 용도변경에 성공한 마곡 롯데캐슬 르웨스트를 비롯해 힐스테이트 청주센트럴, 한화포레나 천안아산역 등도 용도변경을 시도하고 있다. 국토부는 지난해부터 생숙의 주거용 용도변경 기준을 완화했다. 복도 폭과 주차장, 바닥난방 제한 등 걸림돌로 꼽히던 규제를 없앴다.