이 기사는 2025년 02월 13일 07시25분 thebell에 표출된 기사입니다

신세계프라퍼티와 미래인이 함께 추진 중인 '청담동 프리마호텔 부지' 개발 사업이 인허가 단계에서 속도를 내고 있다. 이 사업은 서울시 역세권 활성화사업을 통한 용적률 상향과 추가 인센티브가 적용돼 용적률 879.77%로 확정됐다. 도산대로변에 초고급 호텔을 중심으로 업무·주거시설이 조성되는 프로젝트다.

◇5개월 만에 도시관리계획 마무리 단계…추가로 80% 더 받았다

강남구 청담동 52-3 일대 프리마호텔 부지 개발이 이달 말 서울시 도시건축공동위원회 심의에 오를 예정이다. 지난해 9월 서울시 역세권 활성화사업으로 선정된 지 5개월 만에 도시관리계획 수립까지 마무리되는 셈이다.

제3종일반주거지역을 일반상업지역으로 종 상향하고, 호텔 개발과 친환경건축물로 추가 인센티브를 받아 용적률은 최고 881%까지 가능해졌다. 최종 결정된 용적률은 879.77%다. 기존 용적률 기존 344%에서 500% 이상 늘어났다.

기존에 제3종 일반주거지역과 일반상업지역이 혼재돼 있던 용지는 모두 일반상업지역으로 종 상향됐다. 프리마호텔 부지는 도산대로변 노선형 상업지역에 위치하고 전체 용적률의 50% 이상을 관광숙박시설(호텔)로 조성하기로 해 종 상향 기준을 충족했다.

프리마호텔 부지에 들어설 건축물의 용적률 50% 이상은 호텔, 나머지는 업무·주거·상업시설 등으로 채워질 전망이다. 신세계프라퍼티는 글로벌 호텔 브랜드 적용을 검토하고 있으며 최고급 프리미엄 호텔로 조성한다는 목표를 밝혔다.

800%까지 오른 용적률에 대해서는 공공기여를 해야 하지만, 81%p에 대해서는 공공기여 부담이 없다. 호텔 개발과 친환경건축물로 추가 인센티브를 받았기 때문이다. 사업시행자는 추가 인센티브 80%를 제외하고 증가 용적률의 50%를 부지면적 기준으로 환산해 공공기여해야 한다. 이에 따라 기부채납하게 될 금액은 약 1400억원 수준이다.

프리마호텔 부지 개발사업은 복합용도를 도입해 공공기여 없는 추가 인센티브를 받게 되는 첫 사업이다. 지난해 서울시의 역세권 활성화사업 대상지 확대 이후 노선형 상업지역으로 처음 개발되는 사례이기도 하다.

이달 말 도시건축공동위원회 심의를 통과해 계획안이 확정되면 사업시행자는 이를 바탕으로 설계를 보완해 건축허가(사업계획승인)를 신청할 예정이다. 감정평가와 지구단위계획 결정(변경) 고시까지 이뤄지면 착공에 들어갈 수 있다.

서울시 관계자는 "과거 창의혁신디자인 사업으로 추진했던 곳이라 사업 검토가 수월하게 진행됐고, 사업지 위치와 복합용도 등 사업 기준을 충족해 논란의 여지가 없던 곳"이라며 "역세권 활성화사업 중 사업제안부터 계획수립 완료까지 가장 빠르게 끝날 사례"라고 말했다.

◇PF 부실로 좌초 위기도…신세계프라퍼티 등판으로 정상화, 역세권 활성화 추진

한때 프리마호텔 부지는 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 사례로 꼽히며 사업이 좌초될 위기에 처하기도 했다. 시행사 미래인은 하이퍼엔드 주거시설 '르피에드 청담'을 조성하기 위해 지난 2021년 12월 프리마호텔 부지를 르피에드청담PFV를 통해 약 4100억원에 인수했다. 당시 대주단으로부터 4640억원의 브릿지론을 조달하며 사업을 시작했다.

하지만 2023년 브릿지론 만기를 앞두고 선순위 대주인 새마을금고중앙회가 브릿지론 연장에 반대하며 사업이 기한이익상실(EOD) 위기에 몰렸다. PF 시장 악화로 수익성에 대한 우려가 컸던 탓이다. 이후 대주단이 협의를 통해 가까스로 만기 연장에 동의하면서 사업이 이어졌다.

지난해 5월 신세계프라퍼티가 구원투수로 합류하며 분위기가 반전됐다. 신세계프라퍼티는 미래인이 보유한 프리마호텔 개발사업 시행법인인 하이퍼청담PFV의 지분 50%를 매입했다. 지난해 6월 브릿지론 만기일을 올해 11월 16일까지로 18개월 연장했다. 브릿지론은 △1순위 2700억원 △2순위 700억원 △3순위 600억원 △4순위 450억원 △5순위 140억원 △6순위 50억원 등 4640억원으로 구성돼 있다.

신세계건설은 사업 주도권을 쥐게 된 이후 서울시 역세권 활성화 사업을 신청했다. 기존에 미래인이 단독 진행하던 때 서울시 창의혁신 디자인 사업으로 선정됐으나 역세권 활성화 사업이 용적률 등 혜택이 더 크다고 본 것으로 해석된다. 앞서 지난 2023년 서울시의 도시건축 창의혁신 디자인 시범사업 대상지로 선정되면서 용적률 599%를 적용받았다.

사업 초기 신세계프라퍼티는 당시 용적률 599%를 바탕으로 최고 47층 규모의 호텔 및 레지던스를 조성하겠다는 계획을 밝힌 바 있다. 이번에 역세권 활성화로 용적률이 880%까지 늘어나면서 설계변경을 진행할 방침이다.

다만 본PF 전환 및 착공이 연내 이뤄질 가능성은 낮다. 업계에서는 11월까지인 브릿지론 만기는 올해 한 번 더 연장될 것으로 보고 있다. 시행사 관계자는 "추후 만기를 더 연장하게 되더라도 PF 대출금 상환이 어려운 것은 아니다"라며 "분양시장이 좋지 않아 착공 및 분양에 들어갈 적절한 시기를 검토 중"이라고 말했다.

디벨로퍼 미래인은 정주영 회장을 중심으로 설립됐다. 정 회장이 미래인 지분 41%를 보유하고 있으며 황근호, 김흥복 대표가 각각 39%, 20%씩 나눠가지고 있다. 정 회장은 1993년 주식회사 미래개발로 시작해 1995년 미래인을 설립했다. 2006년 김포 고촌 힐스테이트와 제천 하소 힐스테이트, 냉천 돈의문 센트레빌을 시행했다.

2019년에는 고급 주거 브랜드 '르피에드(LE PIED)'를 론칭하며 하이엔드 오피스텔 사업에 본격적으로 뛰어들었다. 2019년 서울 송파구 문정동 르피에드를 시작으로 2020년 '르피에드 in 강남'을 완판했다. 그해 대전 홈플러스 둔산점을 약 3800억원에 인수해 '그랑 르피에드' 프로젝트를 시작했다. 지난 2023년 매출은 265억원, 영업손실 68억원, 당기순이익 110억원을 기록했다.