이 기사는 2025년 02월 11일 08시00분 thebell에 표출된 기사입니다

서울 주요 업무지구 내 위치한 15층짜리 노후 오피스가 용적률을 200%대에서 800%까지 늘리며 24층 오피스로 재탄생한다. 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 용도지역이 한 번에 세 단계 상향된 덕분이다. 서울시 '역세권 활성화사업'을 통해 업무시설 재건축을 추진 중인 사례 중 하나다.

서울시 역세권 활성화 사업은 낙후된 역세권 지역을 고밀도로 복합 개발해 공간 활용도가 높은 '콤팩트시티(기능 집약 도시)'로 조성하려는 목적으로 지난 2019년 처음 도입됐다. 상대적으로 저개발되거나 침체됐지만 대중교통 인프라가 집중된 역세권을 중심으로 주거와 상업·업무 시설을 도입해 도시 공간을 효율적으로 사용하려는 취지다.

콤팩트시티란 도시 중심부에 주거와 상업시설 등을 밀집시켜 압축·고밀 개발하는 도시를 뜻한다. 업무·주거·상업시설이 도보 10분 거리에 밀집한 일본 도쿄 아자부다이힐스, 세제 및 용적률을 파격 지원한 미국 뉴욕 허드슨야드 등이 대표적 사례다.

◇용도지역 최대 4단계 상향 가능…늘어난 용적률 공공-민간 반반씩

서울시 역세권 활성화 사업은 민간사업자가 중심지역 지하철역 350m 안에 있는 1500㎡~1만㎡ 부지를 고밀·복합 개발하면 시가 용도지역을 상향해 용적률을 늘려주는 사업이다. 늘어난 용적률의 절반은 오피스·상가·임대주택 등 공공임대시설이나 공용주차장 등 지역에 필요한 시설을 공공기여로 받는다.

처음에는 과거 재개발·재건축이 막힌 상황에서 주택 공급을 확대하려는 취지로 도입됐다. 기존 역세권청년주택, 역세권 공공임대주택 사업도 있었지만 역세권 활성화 사업을 통해 공급되는 주택은 늘어난 용적률의 50%를 민간주택으로 공급할 수 있다.

2020년 5월 발표된 첫 대상지 5개소도 젊은층의 주거수요에 대응할 수 있는 지역 중심으로 선정됐다. △공릉역 △방학역 △홍대입구역 △신림선110역(현 서울대벤처타운역) △보라매역 등으로 인근에 대학이 있거나 지하철역 신설이 계획됐던 곳이다.

사업이 2019년 9월 처음 발표된 이후 2020~2022년 네 차례 운영기준 개정이 이뤄졌다. 제도의 분기점이 된 시기는 2023~2024년이다. 사업 대상을 확대하고, 기존 주택공급 위주에서 복합용도시설 공급 활성화로 방향성을 바꾸기 위해 2023년과 2024년에 걸쳐 운영 기준을 두 차례 개정했다.

기존 역세권 250m 이내였던 대상지 기준이 지역중심지구 이상 또는 환승일 경우 350m 이내로 확대됐다. 간선도로변(노선형 상업지역)일 경우에도 사업지로 선정될 수 있게 됐다. 노선형 상업지역은 강남대로와 테헤란로, 한강대로 등 역세권 인근 도로 주변과 뒷골목 등이 포함되는 곳으로 볼 수 있다. 청담동 프리마호텔 부지가 지난해 서울시의 대상지 확대 이후 노선형 상업지역으로 처음 개발되는 사업이다.

기본적으로 용도지역은 1단계씩 상향되는 게 원칙이지만 역세권 활성화 사업을 통해서는 최소 2단계, 최대 4단계까지 대폭 상향도 가능하다. 예를 들어 역세권 입지를 충족하고 복합용도를 도입할 경우 기존 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역, 준주거지역, 근린상업지역을 거쳐 일반상업지역까지 한 번에 상향될 수 있다.

서울도시기본계획상 중심지 체계에 따라 중심지 수준이 높을수록 용도지역 상향 범위가 크다. 중심지 중 가장 상위개념인 3개 도심(광화문·강남·여의도)과 7개 광역중심(용산, 청량리·왕십리, 창동·상계, 잠실, 상암·수색, 마곡, 가산·대림 일대)은 부지가 역 인접부와 간선가로 연접부에 해당할 경우 중심상업지역까지 종 상향이 가능하다.

늘어나는 용적률의 50%에 해당하는 용적률은 부지면적 기준으로 환산해 공공기여해야 한다. 즉 증가하는 용적률의 절반은 민간사업 유인 동력으로, 나머지 절반은 공공 필요시설 확충에 활용되는 것이다.

지난해 운영기준 개정을 통해 용적률 공공기여를 하지 않으면서 추가 인센티브를 받을 수도 있는 방법도 나왔다. 창의·혁신디자인과 관광숙박시설, 친환경건축물을 적용할 경우다. 기준(허용) 용적률 250%에서 4단계 상향을 통해 800%까지 늘릴 수 있다.

관광숙박시설을 도입하면 최대 160%p, 창의혁신디자인을 적용하면 최대 110%p, 친환경건축물(ZEB·녹색건축·지능형건축)을 도입하면 최대 37.5%p까지 추가된다. 세 가지 요소를 모두 적용할 경우 용적률은 최대 1107.5%까지 늘어난다.


역세권활성화 사업으로 추진을 원하는 민간사업자가 자치구를 통해 서울시로 사업계획안을 제출하면 시는 자문단의 검토를 거쳐 사업 대상지를 선정한다. 선정된 곳에 대해 시는 지구단위계획안(정비계획안) 자문을 통해 도시관리계획안 수립 절차에 나선다. 주민제안과 주민의견 청취 등을 거치고, 필요시 구 도시건축공동위원회 자문을 받는다.

이후 자치구가 시에 지구단위계획안(정비계획안) 결정 요청을 해오면 시는 도시건축공동위원회(도시계획위원회) 심의를 거쳐 계획을 결정고시한다. 계획수립이 완료된다고 서울시가 해당 사업에서 손을 떼는 것은 아니다. 계획 확정 이후 건축위원회 심의와 건축허가(사업계획승인) 절차는 시와 자치구가 협의하며 진행하게 된다.

서울시는 과거 15개월 이상 걸리던 사업 제안부터 도시관리계획 결정까지 단계를 최근에는 9~10개월 이내 완료하는 등 속도를 단축하고 있다는 설명이다. 자문단 운영과 사업성 분석 지원 등이 실효성 있었다는 평가다. 시는 지난 2022년부터 2024년까지 각각 17건, 18건, 13건의 사업에 대한 자문을 진행했다.

서울시 관계자는 "민간사업자들이 처음 제안을 해올 때는 사업성을 최대로 끌어올리려 실현하기에 무리한 계획을 짜오는 경우가 많다"며 "자문단이 정식 심의 전 초안을 검토해 향후 심의 과정에서 소요될 수 있는 기간을 단축해주고 있다"고 말했다.

서울시 내 역세권활성화 사업을 담당하는 조직은 도시공간본부 도시공간전략과 산하 복합개발전략팀이다. 지난해까지 도시재창조과 역세권활성화팀이 맡았으나 최근 도시공간전략과 산하로 편제됐다. 복합개발전략팀은 역세권 활성화사업 실행계획 수립부터 사업성 분석 지원, 사업 지원 자문단 구성 및 운영, 진행 중인 공사장 관리 총괄까지 맡고 있다.

◇총 47곳 진행, 20곳 계획완료…미아역 내년 준공 앞둬

현재 서울시가 진행 중인 역세권 활성화사업은 총 47개소다. 이 가운데 도시관리계획 수립이 완료된 곳은 20곳, 계획 입안이 진행 중 곳은 7곳, 사업계획을 아직 수립 중인 곳은 20곳으로 집계된다.

가장 최근에 선정된 사업지는 강남구 도산대로 프리마호텔 인근에 위치한 '도산대로B'다. 업무시설과 상업시설, 문화·집회시설로 계획이 구상될 예정이다. 지난해 하반기에는 프리마호텔 개발사업, 강남구 도곡동 양재역 일대가 신규 대상지로 선정됐다.

지금까지 공사에 들어간 곳은 미아역, 보라매역, 둔촌동A 등 3곳이다. 모두 제3종일반주거지역에서 근린상업지역으로 용도지역이 두 단계 상향되며 용적률은 250% 이하에서 600% 이하로 상승했다.

가장 진행속도가 빠른 곳은 KT&G가 시행, 계룡건설이 시공을 맡은 강북구 미아역 사업이다. 이곳은 2020년 사업지로 선정된 후 2년 반 만인 2023년 1월 착공에 들어갔다. 기존 지하 5층~지상 8층의 궁전예식장에서 지하 5층~지상 24층 규모 공동주택으로 재탄생한다. 공공기여로는 청소년문화센터, 키움센터 등을 제공했다. 내년 8월 '엘리프미아역 1·2단지'로 준공 예정이다.

보라매역 사업도 3층짜리 소규모 상가에서 20층 규모 아파트와 오피스텔, 업무시설을 조성하고 있다. 내년 10월 준공 예정이다. 강동구 둔촌동역A 사업지는 올림픽파크 서한포레스트로 2027년 12월 입주를 앞두고 있다. 둔촌2동 주민복합센터 등을 공공기여로 제공했다.

사업계획 수립 완료 이후 장기간 멈춰있는 사업지도 일부 존재한다. 건설경기 침체로 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금조달 난항을 겪고 있는 곳이 대부분이다. 2019년 시범사업지로 선정된 공릉역과 2020년 선정된 구로디지털단지역, 온수역 사업 등은 착공이 지연되고 있다.

만약 기존 시행사가 금융조달에 어려움을 겪어 사업주체가 바뀌더라도 역세권 활성화 사업으로 계속 추진할 수 있다. 추후 변경된 사업자가 역세권 활성화 사업 진행 의사가 없을 경우에는 이미 고시된 계획에 대한 해제 고시 절차를 밟아야 한다. 단 아직까지 계획이 수립된 역세권 활성화 사업지 가운데 취소된 사례는 없다.