이 기사는 2022년 12월 30일 12시22분 thebell에 표출된 기사입니다

법무법인 화우가 부동산 시장의 불확실성에 대비 태세를 갖추고 있다. 이달에만 '부실 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장'에 대한 세미나를 두 차례 개최했다. 최근 PF 대출의 상환 리스크가 급격히 증가하다 보니 선제적으로 대응하기 위한 목적으로 풀이된다.

30일 관련업계에 따르면 화우에는 이달 서울 삼성동 소재 화우연수원 강당에서 '부실 PF 사업장에서의 시공사의 대응', '부실 PF 사업장에서의 대주의 대응'이라는 주제로 세미나를 개최했다. 이 자리에는 당초 예상을 웃도는 인원이 참석해 인산인해를 이뤘다.

부진한 업황과 무관하지 않다. 최근 아파트의 3.3㎡당 공사비가 700만원을 넘어섰다. 지방 사업장을 중심으로 미분양 물량도 적재되기 시작했다. 개발사업의 사업성과 더불어 현금흐름도 악화되는 추세이다 보니 PF 사업장의 리스크 관리가 어느때보다 화두로 떠오르고 있다.

세미나 내용도 달라진 업황을 감안해 시행사의 기한이익상실(EOD)에 대한 이야기로 시작됐다. 시행사의 EOD는 당연 EOD와 선택적 EOD로 구분된다. 당연 EOD가 발생한다면 별도 통지 없이도 시행사가 대출약정에 따라 대주에게 각종 금전지금 채무를 이행할 필요가 있다.

선택적 EOD라면 대주단의 결정에 따라 달라진다. 대주단이 EOD를 선언하거나 혹은 치유기간을 부여할 수도 있다. 만약 대주단이 EOD를 선언했다면 공매 등의 방법으로 담보권을 실행하는 게 일반적이다. 일반재산에 대한 가압류나 개입권을 통한 구조조정 작업도 수반된다.

시공사의 귀책 사유로 EOD가 발생하는 경우도 있다. 인출선행조건 혹은 인출후행조건을 이행하지 못해 약정을 위반하거나 시공사 잘못으로 개발사업을 더 이상 영위할 수 없을 때 EOD라고 판단한다. 시공사의 디폴트 선언도 대표적인 EOD 사유다.

시공사가 책임준공확약서에 따른 채무인수의무를 이행하지 않았다면 상황은 보다 복잡해진다. 시공사가 시행사의 상환채무를 중첩적으로 인수해야 하기 때문이다. 시공사가 책임준공기한 내에 의무를 다하지 못했다면 귀책사유가 외부에 있다는 점을 피력해야 한다.

시공사는 신용보강에 대한 리스크 관리도 요구되고 있다. 국내 부동산 PF는 안정적인 신용등급을 보유하고 있는 시공사의 보증을 근간으로 한다. 신용보강 방법에는 가장 일반적인 연대보증 외에 채무인수, 자금보충, 책임분양, 책임준공 등이 있다.

다만 시행사의 자금조달 리스크를 시공사에게 이관하는 구조라는 점에서 꾸준한 모니터링이 필요하다. 법무법인 화우도 일차적으로 제반약정서를 면밀히 검토하고 각종 담보장치가 정상적으로 기능할 수 있는지 확인해야 한다고 조언했다.

법무법인 화우는 이번 세미나를 시작으로 향후 직면할 불확실성에 적극 대처한다는 방침이다. 이를 위해 '기업위기 대응팀'이라는 이름의 태스크포스(TF) 조직을 신설했다. 화우의 금융그룹과 건설그룹, 자문그룹 소속 변호사들 30여명이 참여한 조직이다.

TF 팀장은 금융그룹 내 부동산금융팀장인 박영우 변호사가 맡았다. 박 변호사는 고려대 법과대학을 졸업한 후 2006년부터 법무법인 화우에서 근무한 인물이다. 법무법인 화우에 입사해서는 실물거래는 물론 부동산 거래 전분야에서 꾸준히 경력을 쌓아 부동산금융 전문가로 통한다.