이 기사는 2023년 01월 17일 15:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

HDC자산운용이 유니언타운 강남의 조기매각에 나섰지만 실제 거래 성사 여부는 미지수다. 서울 강남역 인근의 입지와 유니언플레이스를 임차인으로 확보하고 있어 안정적 임대 수익이 보장되는 점은 매력으로 꼽히지만 최근 높아진 금리수준을 감안할 때 이를 감당할 수 있는 매수자를 찾을 수 있을지는 미지수다.

17일 금융투자업계에 따르면 HDC자산운용은 이달 말까지 유니언타운 강남의 경쟁입찰 참가서류를 받는다. 2월 중 우선협상대상자 선정을 마치고 4월까지 매각 절차를 마무리하겠다는 계획이다. 유니언타운 강남에 투자한 펀드의 만기는 올해 11월이지만 부동산 경기 침체를 감안, 한 템포 일찍 엑시트를 준비하는 셈이다.

최근 매각 공고 이후 다수의 잠재 매수자가 접촉 중인 상황에서 실매수자를 찾는 것이 중요하다는 판단이다. 당초 일정보다 이른 시기에 직접 매각 공고를 내며 매각 절차에 나선 만큼 매수자 인터뷰 등을 꼼꼼히 거쳐 거래불발을 방지하기로 했다.


부동산 경기침체 상황을 반영해 일찌감치 매각 준비에 나선 만큼 초과수익보다는 매각자체에 집중할 것으로 보인다. 실상 경쟁입찰을 통해 최고가에 매각하겠다는 계획이지만 큰 폭의 투자 차익을 기대하기는 어렵다는 시각이 우세하다.

일단 실매수자를 찾기가 쉽지 않다. 금리 인상으로 시장에 자금이 마르며 상업용 부동산 거래도 급격히 줄어들고 있다. 밸류맵에 따르면 지난해 서울 일반 업무상업시설 거래량은 2202건으로 전년(3926건) 대비 43.9% 감소한 것으로 집계됐다.

업계 관계자는 "매달 100건에서 250건씩 매각되던 강남3구(강남, 서초, 송파구)도 거래 자체를 찾아보기 어렵다"며 "지난해 하반기를 기점으로 강남3구의 업무상업시설의 월 평균 매매 수가 10건 미만으로 떨어졌다"고 말했다.

HDC자산운용이 유니언타운 강남을 매입한 시기가 부동산시세 고점에 가까웠었던 점도 부담이다. HDC자산운용은 2020년 9월 해당 토지를 300억원에 매입했다. 평단가 2억원 수준으로 직전 거래(2013년 7월)보다 94% 오른 가격이다.

업계에서는 건물 리모델링과 부대비용을 합치면 유니언타운 강남 매입에 총 400억원 이상이 투입됐을 것으로 추정하고 있다. 시세보다 크게 할인해 매각하기도 어려운 셈이다.

다만 장기적 관점에서 보면 유니언타운 강남의 매입 수요가 있을 것이라는 관측도 나온다. 유니언타운은 강남구 역삼동 649번지 소재로 강남역 도보 3분거리에 위치해 있고 남쪽으로 소형오피스빌딩 밀집지역이 존재해 유동인구가 풍부하다.

또 유니언플레이스와 10년 책임임대차계약 중이며 잔존기간은 8년으로 안정적 임대수익을 기대할 수 있다. 임대차 기간은 2029년 11월까지며 책임임대료는 연 17억원 수준이다. 임대료 상승률은 2년마다 4%로 계약됐다.

업계 관계자는 "유니언플레이스가 건물 내 카페, 레스토랑, 공유오피스, 어학라운지 등 모든 층을 마스터리스하는 형태"라며 "최근 경기 침체에 따른 공실 우려가 커지고 있는 만큼 안정적 임대수익은 투자 매력도를 높이는 요인"이라고 봤다.

유니언타운 강남의 장단점이 존재하는 만큼 대출금리를 부담할 수 있는 매수자가 있느냐가 관건이 될 것으로 보인다. 매각가 400억원 수준에서 보수적으로 추산하면 220억원가량(매입가의 55%)을 대출받을 공산이 크다.

은행권 변동금리 대출 6.5%를 적용하면 연이자 약 14억원을 부담해야 한다. 연 17억원의 임대료를 대입하면 매해 3억원가량의 수익을 기대할 수 있다. 초기 매입에 따른 부대비용을 더하면 마이너스 수익이 날 수 있는 셈이다.

HDC자산운용도 금리인상기 상황을 고려해 입찰자 중 통상 수준보다 대출비중이 적거나 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있는 잠재매수자를 우선 순위로 검토하겠다는 계획이다.