이 기사는 2024년 08월 26일 15:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

현대건설이 신용보강을 제공하고 있는 수서역세권 오피스 개발사업의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달이 임박했다. 대주단 구성 작업이 마무리됨에 따라 대출약정만 체결되면 본PF로 전환될 예정이다. 수 차례 착공 연기와 신용보강 기관 변경 등 우여곡절이 있었지만 본PF 조달이 성공함에 따라 현대건설의 브릿지론 우발부채 규모가 감소할 것으로 전망된다.

26일 업계에 따르면 수서대토개발이 시행하고 현대건설이 시공하는 수서역세권 오피스 개발사업의 본PF 대주단 구성을 마무리했다. 서울 강남구에 신규 공급되는 오피스를 개발하는 사업인 만큼 대주단 모집은 무난하게 이뤄졌다.

최근 브릿지론이 단기 연장된 점도 본PF 조달이 임박했음을 시사한다. 시행사는 지난 23일 기존 브릿지론 1460억원의 만기가 도래하자 오는 9월 13일까지 대출만기를 초단기 연장했다.

통상 브릿지론 연장이 1년 단위로 이뤄지는 점을 감안하면 3주 연장은 굉장히 이례적인 사례다. 본PF 조달과 착공 일정이 확정됐기 때문에 가능한 선택이다.

이 사업은 서울특별시 강남구 수서동 187번지 일원에서 추진되고 있는 수서역세권 복합개발사업의 일환이다. 사업지 일부인 B1-3블럭(BL)과 B1-4BL에 업무시설과 오피스텔 등을 조성한다.

B1-3BL에는 지하 7층~지상 19층, 연면적 3만9946.15㎡ 규모로 일반업무시설과 오피스텔 95실, 판매시설 등이 조성된다. B1-4BL은 지하 6층~지상 20층, 연면적 5만4263.72㎡ 규모로 일반업무시설과 오피스텔, 근린생활시설을 개발한다.

시공을 맡은 현대건설은 신용보강 형태로 사업을 지원하는 중이다. 상반기 말 기준으로 브릿지론 1460억원에 대해 자금보충 및 미이행 시 채무인수 약정 형태로 신용보강을 제공하고 있다. 이번 3주 연장에도 현대건설의 신용보강이 수반됐다. 또 2020년 이후 시행사에 직접 차입금을 제공하기도 했다.

수서역세권 오피스 개발사업은 현재는 순항하고 있지만 과거에는 우여곡절이 있었다. 장기간 PF대출을 사용하고 착공계획이 수차례 지연된 전례가 있다.

시행사 수서대토개발이 차입금을 처음 조달한 시점은 설립 직후인 2018년이다. 메리츠종합금융(현 메리츠증권)으로부터 462억원을 조달하며 사업을 시작했다.

2019년 479억원으로 늘었던 차입금 규모는 2020년 1904억원으로 급증했다. 메리츠그룹으로부터 조달한 차입금이 524억원으로 늘었고 현대건설로부터 1380억원을 차입했기 때문이다. 사업지를 확보하기 위해 대규모 차입금을 조달했다.

2023년 2월에는 미래에셋증권 주간으로 대출채권을 유동화하고 2023년 8월 건축허가 획득, 같은해 12월 착공, 2026년 12월 준공이라는 목표를 수립했다. 하지만 건축허가를 목표 대비 2개월 늦은 2023년 10월에 획득하면서 착공 일정이 지연되기 시작했다.

지연 이후 수서대토개발과 현대건설이 새로 설정한 2024년 4월과 6월, 9월로 착공 목표를 지속적으로 수정했다. 4월과 6월이라는 착공 목표는 달성되지 않았지만 수차례 지연된 끝에 오는 9월 착공하게 된 셈이다.

9월 착공 성공의 배경에는 바뀐 금융시장 환경이 자리한다. 상반기까지는 현재와 달리 1군 건설사 신용보강이 제공돼도 5% 이상의 금리가 필요했다. 반면 최근 기준금리 인하 기대감이 확산됨에 따라 대형 시공사 신용보강의 경우 현재 3~4%대 금리로 자금 조달이 가능하다.

수서대토개발의 본PF 조달이 성공하면서 현대건설의 브릿지론 우발부채 부담이 꾸준히 줄어들 것이라는 관측도 나온다. 착공계획이 수 차례 지연된 사업지도 본PF 조달에 성공한 만큼 다른 대형 사업지들의 자금조달도 순항할 것이라는 전망이다.

상반기 말 기준 현대건설의 브릿지론 우발부채 규모는 4조4587억원에 달한다. 이 가운데 CJ가양동 부지에 1조6940억원, 이마트 가양점에 8961억원의 대출이 제공돼 있다. 두 사업 모두 금리 등 자금조달 조건과 인허가 절차 등에 발목을 잡힌 사업지다.

인허가 문제가 마무리된 가운데 금융시장 환경도 우호적으로 바뀐 만큼 두 사업지 모두 향후 1년 이내에 본PF 전환이 가능할 것으로 추정된다. 현대건설은 가양동 CJ부지의 경우 2024년 하반기, 이마트 가양점은 2025년 상반기 중 착공을 계획하고 있다.