이 기사는 2024년 10월 17일 07:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

현대건설이 가산 지식산업센터 개발사업에 제공한 연대보증액을 점차 줄이고 있다. 통상적인 경우와 달리 준공 후 미분양 관련 우발부채라는 점으로 인해 현실화 부담이 적지 않았다. 하지만 입지와 상품성을 바탕으로 미분양 물량을 꾸준히 소진시키면서 연대보증액이 지난해 말 1203억원에서 10월 말 601억원으로 감소한 것으로 나타났다.

17일 업계에 따르면 가산 지식산업센터 개발사업 시행사 가산웰스홀딩스에 현대건설이 제공하고 있는 신용보강 규모는 601억원으로 집계됐다. 현대건설은 연대보증을 제공하는 형태로 신용을 보강하고 있다.

해당 사업지는 서울특별시 금천구 가산동 60-26번지 일원에 자리한다. 3만180㎡ 부지에 지하 5층~지상 최고 28층, 연면적 25만8868㎡ 규모로 조성된 지식산업센터다. 현대건설이 시공을 맡아 지난해 12월 준공승인을 받았다.

현대건설이 사업 초기부터 신용보강을 제공했던 사업이다. 현대건설은 시행사와 컨소시엄을 구성해 부지 인수전에 참여, 2018년 1월 우선협상대상자로 선정됐다. 같은해 5월 시행사가 2500억원 규모 PF 대출약정을 체결할 당시에는 연대보증 형태로 신용을 보강해 자금조달을 지원했다. 이후에도 꾸준히 시행사의 PF대출 조달에 신용보강을 제공해 사업 추진을 도왔다.

시행을 맡은 가산웰스홀딩스는 2018년 2월 설립된 디벨로퍼다. 김재연 대표가 지분 81%를 보유한 최대주주로 자리하고 있다. 지분 19%를 보유한 2대주주 제이엠디앤아이는 2007년 설립된 부동산개발 및 자문용역 업체다. 김 대표는 제이엠디앤아이 지분 25%도 보유하고 있다.

가산 지식산업센터 개발사업에 문제가 발생한 시점은 지난해 말이다. 지식산업센터가 준공됐지만 분양 부진으로 인해 PF대출 상환에 필요한 대금을 확보할 수 없었다.

시행사가 보유한 유동성으로 PF대출을 상환하는 것도 불가능했다. 가산웰스홀딩스가 2023년에만 979억원에 달하는 순손실을 기록했기 때문이다. 분양수입금은 399억원에 그쳤지만 896억원의 분양공사 매출원가가 발생한 여파다. 결국 시행사는 지난해 11월 현대건설의 연대보증을 바탕으로 1203억원의 PF대출을 추가 조달해 기존 대출을 상환했다.

분양 부진의 원인은 경기침체다. 지식산업센터는 대부분 종업원 10인 미만 중소기업이 임차한다. 경기침체로 인해 임대료 미납 리스크가 높은 편이다.

공급과잉 우려도 제기된다. 하나금융연구소가 지난 4월 발표한 리포트에 따르면 2020년 이후 인허가를 받은 지식산업센터 중 공사가 진행되고 있는 사업은 45개인 반면 115개 사업은 아직 착공 전 단계에 있다. 당분간 공급과잉 상태가 지속될 수밖에 없는 구조다.

이자비용을 감당할 수 있는 여력이 상대적으로 부족한 개인투자자가 주로 취득하는 부동산이라는 점도 분양 부진의 원인 중 하나다. 고금리 환경에서는 가격 상승을 기대하기 어려워 수요자 확보가 어렵기 때문이다. 알스퀘어가 산출한 2024년 2분기 말 지식산업센터 매매지수는 200.1포인트(p)로 전년 동기 대비 11.3% 하락했다.

사업성이 낮은 지식산업센터에 1200억원에 달하는 추가 신용보강을 제공하면서 현대건설이 해당 채무를 인수할 수 있다는 우려도 제기됐다. 연대보증을 제공한 만큼 재무적 여력이 부족한 시행사를 대신해 빚을 변제해야 하는 최악의 상황이 도래할 수 있었기 때문이다.

다만 현대건설이 신용을 보강한 가산 지식산업센터는 올해 들어 미분양 물량이 꾸준히 소진되는 추세다. 산업체가 집중돼 있는 서울디지털국가산업단지 내에 위치해 애매한 입지에 위치한 다른 지식산업센터들에 비해 수요가 커지고 있기 때문이다. 업무시설 외에도 상업시설과 문화전시시설, 주거시설 등이 복합적으로 조성돼 있는 점도 긍정적으로 작용했다.

지난해 11월 1203억원이었던 현대건설의 연대보증액이 10월 현재 601억원으로 감소한 것도 미분양 물량이 소진된 효과다. 유입된 추가 분양대금을 바탕으로 PF대출을 상환하면서 연대보증액이 줄었다. 추가 PF대출 조달 1년여 만에 절반 이상을 상환하면서 이르면 2025년 중으로 연대보증이 모두 해소될 것으로 전망된다.