이 기사는 2025년 03월 18일 14시49분 thebell에 표출된 기사입니다

서울 가양역 인근 금부빌딩이 공실 없이 만실을 기록하면서 KCGI대체투자운용이 유동화 작업을 검토 중이다. 다만 단순 매각이 아닌 신탁을 활용한 대출 기반의 유동화 구조가 될 가능성이 크다. 기존 여의도 태흥빌딩에서 적용했던 방식과 유사한 구조다.

18일 금융투자업계에 따르면 KCGI대체투자운용이 보유한 금부빌딩(연면적 약 1만1000평)이 최근 만실을 기록했다. 마지막 공실이었던 공간에 예식장이 입점하면서 모든 임대가 완료됐다. 특히 이번 임차인 교체를 통해 임대료 수준도 개선될 것으로 보인다.

금부빌딩은 지하 6층~지상 8층, 연면적 3만8356㎡(1만1602평) 수준의 프라임급 상업시설이다. 현재 2~4층이 오피스 용도로 활용되고 있으며 나머지 층에는 스타벅스, 롯데시네마, 이마트에브리데이 등의 임차인들이 입주해 있다.

KCGI대체투자운용은 금부빌딩의 자산 가치를 높이는 동시에 투자금 회수를 위한 유동화 작업을 준비 중이다. 단순한 자산 매각이나 자산유동화증권(ABS) 발행 방식이 아닌, 신탁을 활용한 금융 구조를 적용할 전망이다.

이 운용사는 앞서 여의도 태흥빌딩의 유동화를 진행한 바 있다. 당시 태흥빌딩의 유동화 방식은 단순 매각이 아니라 신탁을 활용해 대출을 조달하는 리파이낸싱 구조였다. 구체적으로 해당 자산을 신탁에 맡기고 신탁 수익권을 기반으로 대출을 조달하는 방식이 활용됐다. 이를 통해 기존 대출을 상환하거나 리파이낸싱(자금재조달)하는 한편, 주 소유주에게 일정 부분의 자본(Equity)이 환급되는 형태로 유동화가 진행됐다.

금부빌딩 역시 같은 구조를 적용할 가능성이 크다. 임차인 교체와 임대료 상승을 통해 자산 가치를 재평가한 뒤, 신탁을 통해 대출을 받아 기존 대출을 갈아엎고 투자금을 회수하는 방식이 유력하다. 시장 상황과 기존 매도인의 채무 정리 과정을 지켜본 뒤 최종 결정을 내릴 전망이다.

이번 유동화 과정에서 변수는 기존 매도인과의 채무 관계 정리 여부다. KCGI대체투자운용이 금부빌딩을 인수한 이후 기존 매도인과의 채무 관계가 완전히 정리되지 않은 상태다. 업계에서는 KCGI대체운용이 금부빌딩을 재매수할 가능성도 있다고 보고 있다. 업계 관계자는 "금부빌딩이 만실을 기록하면서 투자 매력도가 더욱 높아진 상황"이라며 "기존 매도인의 채무 관계가 해결될 경우 KCGI대체투자운용이 금부빌딩을 다시 매입할 수도 있다"고 설명했다.

최근 국내 상업용 부동산 시장은 금리 인상과 경기 침체 등의 영향으로 어려움을 겪고 있다. 특히 공실률이 높은 오피스 빌딩이 증가하는 가운데 금부빌딩이 만실을 기록했다는 점은 시장에서도 주목할 만한 요소다.

한 부동산 투자업계 관계자는 "최근 부동산 시장이 어려운 상황에서도 금부빌딩이 만실을 달성한 것은 위치적 강점과 안정적인 수익 구조 덕분"이라며 "KCGI대체투자운용이 이번 유동화를 성공적으로 마무리할 경우 향후 추가적인 부동산 투자 전략에도 긍정적인 영향을 미칠 것"이라고 전망했다.