이 기사는 2013년 04월 11일 13:14 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 최대 민간 임대주택 사업자로 알려진 부영주택은 2009년 말 설립 이후 꾸준히 외형을 키우면서 지난해 1조5000억 원이 넘는 매출액을 올렸다. 시공능력평가 69위 중견건설사로는 꽤 큰 매출 규모다. 부영주택의 매출 중 90% 이상을 분양수익이 차지할 정도로 주택사업의 비중은 절대적이다. 분양수익의 대부분은 이미 공급한 임대아파트를 분양 전환하는 과정에서 발생한 수익이다. 부영주택은 공공 임대사업이라는 탄탄한 사업 기반을 갖추고 있어 현금흐름도 양호하다.

다만 지난해를 제외한 2년 동안 영업이익과 순이익 적자를 기록했을 정도로 수익성이 취약하다. 또한 지난해 부지 매입과 사업을 위한 용지 비용 등으로 자금 소요가 증가하면서 단기차입금이 두 배 가까이 급증한 것은 재무적인 불안 요소로 꼽힌다.

◇ 탄탄한 임대사업 기반으로 현금흐름 창출

부영주택은 지난 2009년 12월 ㈜부영이 주택사업과 해외사업 부문을 물적 분할하면서 탄생했다. 2000년대 초반까지만 하더라도 매출 규모가 3000억 원 정도에 그쳤지만 2006년부터 급성장하며 물적 분할 직후인 2010년에는 매출액 8867억 원을 기록했다. 2011년 처음으로 매출 1조 원을 돌파한 데 이어 지난해에는 매출액 1조5765억 원을 올렸다.

부영주택의 매출 중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 분양수익이다. 지난해 부영주택은 전체 매출 중 92%에 해당하는 1조4585억 원의 분양수익을 올렸다. 공사수익과 임대수익은 각각 4%와 3%에 그쳤다. 분양시장 침체에도 부영주택이 막대한 수익을 올릴 수 있는 것은 5~10년 전 공급한 임대아파트의 분양 전환 매출 때문이다.

이처럼 공공 임대사업은 부영주택을 떠받치는 역할을 하고 있다. 신용평가사 연구원은 "부영주택의 공공 임대사업 아파트는 90%를 상회하는 높은 임대율을 기록하고 있다"며 "분양 전환에 따른 수입, 임대 중인 아파트의 보증금 증액과 월 임대료 수입, 신규 임대로 인한 임대보증금 유입 등 수입이 꾸준히 발생하고 있어 사업기반이 안정적"이라고 분석했다.

부영주택은 탄탄한 사업 기반을 바탕으로 양호한 현금흐름을 보여주고 있다. 지난해 영업현금흐름은 1486억 원으로 전년 대비 9.2% 줄었지만 다른 중견건설사들과 비교했을 때 양호한 수준이다. 지난해 말 기준 현금성자산은 3680억 원으로 전년 대비 두 배 이상 늘었다.

이 같은 안정적인 현금흐름은 최근 대한전선의 시흥동 공장부지를 인수하면서 발행한 ABCP의 금리를 3%대로 낮추는 데 기여한 것으로 알려졌다. 풍부한 현금보유랑 덕분에 우리은행, 산업은행, 농협 등이 신용공여를 제공하면서 이자 비용을 절감할 수 있었다는 것이 업계의 시각이다.


◇ 수익성 저하·차입금 증가 '불안 요소'

부영주택은 지난해 매출 증가와 함께 영업이익 1225억 원, 순이익 984억 원을 올리며 흑자 전환에 성공했다. 하지만 설립 이후 지난해를 제외한 2년 동안 영업이익과 순이익 모두 적자였다. 2010년에는 영업손실 1812억 원, 순손실 1791억 원을 올려 최악의 실적을 기록하기도 했다.

최근 실적 부진은 갑작스럽게 상승한 원가율 탓으로 풀이된다. 신용평가사 리포트에 따르면 2009년 물적 분할 당시 보유 중인 임대주택을 비롯한 부동산 자산이 공정가치로 평가되면서 원가율이 90%대로 치솟았다.

부영주택은 지난해 원가율을 78.8%로 다시 낮추며 흑자로 돌아섰다. 하지만 지난해 실적만 가지고 장밋빛 전망을 내놓기는 쉽지 않다는 것이 전문가들의 분석이다. 신용평가사 연구원은 "보유 자산의 장부가액이 최근 감정가를 반영해 조정됐기 때문에 수익성 측면에서는 당분간 저조한 수준이 지속될 것"이라고 내다봤다.

지난해 급격하게 늘어난 단기차입금도 부담스럽다. 지난해 말 기준 부영주택의 단기차입금은 1조1932억 원이다. 1년 전보다 76.2% 늘어난 규모다. 2010년 말 단기차입금은 3872억 원에 불과했다.

이 같은 단기차입금 증가는 부지 매입과 용지 비용 지급 때문인 것으로 풀이된다. 지난해 부영주택은 삼환기업의 소공동 부지를 1750억 원에 매입했다. 또 위례신도시와 화성 동탄 사업장에 대한 용지비 중도금 지급을 위해 차입금을 늘린 것으로 알려졌다.