이 기사는 2014년 10월 14일 16:46 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산신탁업계 막내 뻘인 무궁화신탁이 차입형토지신탁 공략을 강화하고 있다. 빈약한 자본금에도 불구 실버타운, 도시형생활주택 등 틈새시장 문을 잇따라 두드리고 있다.

무궁화신탁은 이들 소형 사업장에서 쌓은 노하우를 기반으로 차입형토지신탁을 확대한다는 방침이다. 잇따른 개발사업 진출과 맞물려 시장점유율 만년 꼴찌에서 벗어날 수 있을지 주목된다.

◇실버타운 '서울시니어스타워' 개발…분양 호조로 대출부담 덜어

무궁화신탁은 국내 11개 부동산신탁사 가운데 최하위 업체로 분류된다. 총자산과 자본금이 각각 155억 원과 116억 원에 불과하다. 외형 면에서 업계 선두권인 한국토지신탁, 대한토지신탁, KB부동산신탁 등과 격차가 크게 벌어진다. 후발 주자인 국제자산신탁, 코리아신탁 등에 비해서도 한 수 쳐진다는 평가를 받는다. 자본건전성 지표인 영업용순자본비율(NCR)도 351%로 가장 낮다.

상반기 실적도 최하위에 머물렀다. 영업수익과 순익이 각각 48억 원, 4억 원에 그쳤다. 이는 왜소한 자본금으로 사업 위험이 덜한 담보신탁에 치중한 결과다. 일감의 80% 가까이를 담보신탁에 의존하면서 저수익성 구조가 만들어졌다. 실적 부진을 면하기 위해서는 상대적으로 수익이 높은 토지신탁 비중 확대가 절실한 상황이다.


이런 가운데 올 초 감독기관인 금융위원회의 차입형토지신탁 영업행위 허가는 단비가 됐다. 대형사 전유물로 여겨지던 개발사업에 진출해, 수익성을 확대할 수 있는 길이 열린 것이다. 하지만 개발사업에 공사비 등의 자금을 대기 위해서는 자본금이 넉넉해야 한다. 소형 신탁사에게는 사실상 '그림의 떡'이나 마찬가지이다.

무궁화신탁은 자기자본 부담이 덜하고, 사업이 안정적인 소규모 사업으로 눈을 돌렸다. 첫 단추는 실버타운이 꿰었다. 차입형토지신탁 방식으로 서울 강남구 자곡동의 노인복지주거시설인 '서울시니어스타워' 개발에 나섰다. 서울시니어스타워는 지하 2층에 지상 5층 95실 규모다. 내년 5월 준공예정으로 초기에 100% 계약자를 채웠다. 덕분에 공사비 대출 부담을 덜게 됐다.

무궁화신탁은 후속 사업을 준비 중이다. 서울시니어스타워 시행사와 손발을 맞춰 실버타운 개발에 나선다는 방침이다. 도시형생활주택 등 소규모 사업도 준비 중이다.

무궁화신탁 관계자는 "시행사로부터 공사비 부족분을 지원해달라는 제안이 들어와 사업을 진행하게 됐다"며 "실버타운 외에도 소규모 개발사업 진출을 검토 중"이라고 말했다.

부동산신탁사 후발 주자 가운데 차입형토지신탁을 수행한 업체는 무궁화신탁이 유일하다. 경쟁사인 코리아신탁, 국제자산신탁 등은 아직 차입형토지신탁 실적을 내지 못하고 있다.



◇개발사업 위험 노출…자본금 증액 필요성 제기

개발사업 진출에 따른 우려의 시선도 적지 않다. 외생변수로 인해 분양이 장기간 지연될 경우 사업 위험이 현실화될 수 있다. 자본금이 열악한 무궁화신탁에게 사업 부실은 치명적이다.

무궁화신탁은 지난 2012년 극동건설의 법정관리 신청으로 고전한 기억이 있다. 당시 대한주택보증에 관리형토지신탁 계약을 맺은 광주 오포 사업장의 자금을 일부 대납했다.

일부에서는 개발사업 진출에 따른 안전장치로 자본금 증액이 수반돼야 한다는 지적이 나온다. 무궁화신탁의 최대주주는 이용만 전 재무부 장관으로 지분 32%를 보유하고 있다. 이밖에 하나대투증권 6.6%, 신한은행 6.6%, 지이솔루션 7.6% 등이 지분을 출자했다.