이 기사는 2014년 11월 11일 15:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 강남구 구룡마을 개발사업이 장기화 조짐을 보이고 있는 가운데 시행사 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 대위변제한 포스코건설의 자금 회수 방안에 관심이 쏠리고 있다. 채무인수로 금융비용 증가 부담을 덜었지만 개발사업 차질로 대규모 자금이 장기간 묶일 위험에 처했다.

포스코건설은 최근 구룡마을 개발사업을 전담해 온 태스크포스팀(TFT)을 전격 해체했다. 인허권자인 강남구와 서울시가 개발방식을 놓고 이견을 좁히지 못하면서 사업이 표류하게 된 데 따른 것이다. 특히 최근 강남구가 토지주들이 제안한 민영개발 지정제안서를 반려하면서 당분간 사업에서 손을 떼는 것으로 가닥을 잡았다. 추후 서울시와 강남구 협상을 지켜본 뒤 자금회수를 모색한다는 방침이다.

포스코건설이 구룡마을 개발사업 관련 TFT를 꾸린 시점은 지난 4월이다. 황태현 포스코건설 사장 취임 직후 TFT를 구성하고, 투자금 회수를 위해 전사적으로 매달렸다.

TFT는 구룡마을 개발이 가능한지 여부를 타진하고, 후속 시나리오 검토 작업을 벌였다. 개발이 무산될 경우를 대비한 자금회수 전략도 논의한 것으로 알려졌다. 민간개발로 가닥을 잡고, 강남구청에 부지 소유권 확보를 위한 토지거래허가를 요청하기도 했다. 하지만 이 같은 노력은 모두 수포로 돌아갔다. 서울시와 강남구가 개발방식 접점을 찾지 못하고 있는 사이, 도시개발구역지정이 지난 8월 해지된 것이다.

결국 포스코건설은 시행사 중원의 PF 채무 1690억 원을 대위변제 하는 것으로 결론을 내렸다. 매년 이자비용 증가로 PF 대출의 지급보증 부담이 눈덩이처럼 불어났기 때문이다. 구역지정 취소로 PF 대출을 연장할 명분도 사라졌다. 시행사 채무를 대위변제한 포스코건설은 신탁의 수익권자로서 권리를 행사할 수 있다.

TFT도 존재해야 할 이유가 사라졌다. 당분간 토지주와 인허권자의 개발 협상을 지켜 불 수밖에 없는 처지가 됐다. 하지만 100% 토지 수용 사용을 원하고 있는 강남구와 일부 환지를 추진해 온 서울시 간 견해 차이가 커 개발이 가시화되는 데는 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

공영개발이 이뤄지더라도 보상금 책정이라는 관문을 넘어야 한다. 구룡마을 대토지주인 중원이 보유한 땅의 면적은 12만 7000㎡에 달한다. 전체 개발구역 28만 6929㎡의 44%를 차지한다.

토지 수용과 환지를 혼용한 개발을 제안한 SH공사(서울시)가 추산한 구룡마을 땅값은 1㎡당 자연녹지(국공유지 포함)가 176만 원, 공원 부지가 34만 원이다. 이를 환산하면 중원이 보유한 토지의 가치는 대략 1000억 원에 이르는 것으로 추산된다. 이를 그대로 적용하면 포스코건설은 600억 원 이상의 자금 손실이 불가피할 것으로 예상된다. 보상금이 이보다 낮게 책정될 경우 손실이 추가될 가능성도 배제할 수 없다.

포스코건설 관계자는 "장기적인 관점에서 시간이 흐를 수록 개발압력이 커질 것으로 보고 있다"며 "향후 공영개발 틀 속에서 자금회수 방안을 찾을 것"이라고 했다.