이 기사는 2017년 08월 01일 16:48 thebell 에 표출된 기사입니다.

많은 자산가들이 꼬마빌딩을 사고 싶어 한다. 다양한 채널을 통해 소개받고 발품을 팔아 여러 지역의 물건을 찾는다. 특히 상당수는 뜨는 상권을 골라내기 위해 거주지와 멀리 떨어진 지역도 몇시간씩 걸려서 방문하기도 한다.

그러나 요즘 상담하다 보면 본인 거주지와 멀지 않은 곳을 선호하는 자산가들도 심심치 않게 볼 수 있다. 부동산의 특성상 본인이 거주하는 지역과 거리가 멀면 관리하기도 힘들고 심리적으로 불안할 수도 있다. 무엇보다 본인이 제일 잘 아는 지역에 투자를 하고 싶어하는 경향이 크다.

실제로 모든 사람들이 강남 상권에만 투자하고 싶어하는 것은 아니다. 서울 외곽 수도권부터 부산, 제주도에 이르기 까지 다양한 지역을 얘기한다. 하지만 전문가적인 입장에서 심리적으로 지역적 한계성을 극복하지 못한다면 본인이 선호하는 지역 내 가장 핵심상권이면서 미래가치가 있는 상권에 투자하는 것을 권하고 싶다.

명동, 홍대, 강남역이 전국상권이라고 한다면 노원역, 영등포, 연신내의 경우는 자치구를 대표하는 지역 상권이라고 볼 수 있다. 특히 연신내는 은평구의 핵심이지만 노후화된 이미지가 강하고 타지역 사람들은 잘 알지 못하는 상권이다. 자세히 들여다보면 연신내는 탄탄한 배후수요층을 가진 안정된 상권인 동시에 발전가능성을 지닌 지역으로 평가할 수 있다.

연신내는 은평구 소재 지하철 3호선과 6호선 환승역인 연신내역 인근에 형성된 상권으로 1일 유동인구는 8만 2000명 정도로 추산된다. 국내 최대상권인 강남역 상권이 일평균 20만 명 수준이고 일평균 유동인구 9만 명인 동작구 최대 상권인 사당역과 비교해봐도 절대 작은 규모가 아니다. 음식점은 약 300여개에 이르고, 패션·미용·오락 관련 업종 약 1300여개가 몰려있다.

10대부터 50대에 이르기 까지 상권을 이용하는 수요층도 다양하다. 덕분에 오전부터 저녁 늦게까지 매출이 꾸준히 발생한다. 오전에는 북한산 둘레길을 이용하는 등산객 수요가 많다. 인근에 선일여중, 대성중, 동명여고 등 10여개의 중고등학교를 배후에 두고 있어 오후 시간대에는 10대 유동인구가 늘어난다. 저녁시간에는 퇴근하는 20~30대 직장인 유동인구가 상권을 이용한다.

연신내는 성격이 다른 총 3개 구역의 상권으로 나눠진다. 지하철 2번 출구의 연서시장은 전형적인 재래시장 상권으로 아동복, 패션잡화 등 40~50대 주부들이 주 수요층이다. 지하철 4,5번 출입구 방향은 주로 40~50대가 많이 찾은 먹자상권이다. 마지막으로 6번출구 인근의 연신내 로데오거리는 가장 유동인구가 풍부한 핵심적인 상권이다.

로데오 거리는 활성화된 상권답게 각종 화장품 가게, 브랜드 의류샵, 대형프렌차이즈 커피숍 등이 분포해있다. 최근에는 야구장, 사격장, 인형뽑기방과 같은 다양한 놀이방도 들어서면서 업종이 다양해졌다.

로데오 거리내 중소형 건물 시세는 유동인구흐름과 위치에 따라 다르지만 대지기준 3.3㎡당 4~6000만 원 수준을 보이고 있다. 이는 강남지역의 건물 시세에 비해 결코 낮은 수준은 아니다.

이처럼 안정적인 배후 수요층과 풍부한 유동인구가 존재하지만 과거 비해서는 쇠퇴했다. 90년대까지만 해도 편리한 교통으로 고양, 일산, 파주, 의정부와 서울주요지역을 잇는 서울지역 서북부 최대의 상권이었다. 하지만 일산, 고양 등지에 대형 할인점, 백화점과 자체 판매상권이 들어서면서 상권의 범위가 은평구로 축소됐다.

하지만 앞으로 연신내 상권의 미래가치는 기대해볼 만하다. 약 1만 6000가구의 은평뉴타운 완공과 입주가 속속 진행되고 있다. 소비여력이 높은 유동인구의 유입이 증가할 것으로 예상된다. 또 수도권광역급행철도(GTX) 연신내역이 2023년 개통할 예정이다.

특히 연신내역이 속해 있는 GTX-A노선은 일산 킨텍스에서 출발해 연신내역, 서울역, 삼성역을 거쳐 동탄까지 이어진다. GTX를 이용하게 되면 일산에서 서울역까지는 13분, 동탄에서 서울역까지는 약 23분이면 도달해 교통여건이 획기적으로 개선될 것으로 보인다. 따라서 GTX가 정차하는 지역은 유동인구 증가와 지가상승 확률이 높아 장기적으로 연신내 상권의 발전이 기대된다.

신한은행 미래설계센터 부동산팀장

코넬대학교 석사(빌딩경영학)
CFP(국제공인재무설계사)
국토해양부 자산운용전문인력
부동산투자자문 전문인력
現 신한은행 미래설계센터 부동산팀장