이 기사는 2020년 02월 07일 07시40분 thebell에 표출된 기사입니다

부동산 디벨로퍼인 제이에스파트너스개발이 '대박'을 냈다. 인천 청라지구, 미사강변 신도시에서 진행한 프로젝트에서 분양대금이 대거 매출로 잡히면서 단번에 4000억원대 매출을 기록했다. 이 같은 역대급 성과는 각기 다른 시기에 추진된 4개 프로젝트가 비슷한 시기에 매출로 인식된 덕분이다.

제이에스파트너스개발의 개발사업엔 메리츠금융그룹이 대거 우군으로 참여해 눈길을 끈다. 메리츠캐피탈과 메리츠화재해상보험, 메리츠종금융증권 등이 모두 PF대출 대주단으로 참여했다. 이들이 지원한 자금은 총 2800억원에 달한다.

◇비슷한 시기 개발 시작…작년 역대급 성적표

제이에스파트너스개발은 2007년 설립된 디벨로퍼이다. 디벨로퍼는 시공을 전문으로 하는 건설사와 달리 땅 매입부터 기획, 설계, 마케팅, 사후관리까지 총괄하는 부동산 개발업체를 뜻한다. 흔히 시행사라고 불린다.

설립 이후 제이에스파트너스개발은 부동산매매 및 임대업, 스파 및 마사지 서비스업 등으로 사업을 벌였다. 디벨로퍼란 이름에 걸맞는 제대로 된 프로젝트와는 거리가 있었다. 그러다 본격적으로 개발사업을 추진한 것은 2015년부터다. 2015년 경기도 하남시 미사강변 신도시가 들어설 부지를 매입했다. 미사강변도시 중심상업 2블록으로 토지 매입에무려 995억원이 투입됐다.

이듬해 제이에스파트너스개발은 인천청라 C9-1-1블록 부지를 309억원에 매입했다. 설립된 지 9년여 만에 2개의 대형 프로젝트를 동시에 추진하면서 차츰 시장에 이름을 알리기 시작했다. 2개 프로젝트는 모두 오피스텔을 비롯한 상업시설로 개발됐다.

본격적으로 디벨로퍼로의 저력을 드러내기 시작하면서 제이에스파트너스개발은 이후로도 매년 신규 사업지를 매입하며 공격적으로 사업을 벌였다. 2017년엔 김포 한강신도시, 2018년엔 인천 청라지구 C3-1-3~6블록, 루원시티 공동2블럭 등을 순차적으로 매입했다.

이들 프로젝트들은 비슷한 시기에 착공이 이뤄졌다. 그리고 2018년부터 차츰 분양대금이 유입되면서 숫자로 가시회가 되기 시작했다. 수 십억원에서 수 백억원대의 매출을 올려왔던 제이에스파트너스개발은 2018년 774억원의 매출을 기록했다. 다만 대부분의 프로젝트를 차입에 의존한 탓에 수익성을 그리 좋지 않았다. 당시 231억원의 순손실을 냈다.

그리고 본격적으로 매출이 잡히기 시작한 지난해 제이에스파트너스개발은 역대급 성적표를 받았다. 매출 4887억원을 기록하며 단번에 5000억원에 육박하는 실적을 거둬들였다. 수익성 측면에서도 대박이었다. 영업이익은 1125억원, 당기순이익은 854억원이었다. 영업이익률로 보면 23%에 달했다.

제이에스파트너스개발은 이렇게 유입된 자금을 바탕으로 다시 용지를 매입, 지속 성장이 가능한 토대를 마련하는데 공을 들였다. 작년 기준 제이에스파트너스개발의 재고자산으로 잡혀 있는 개발용지는 2357억원이다. 전년 대비 1000억원 가량 증가한 규모다. 이를 토대로 당분간 외형 성장세가 이어질 것으로 보인다.


◇개발사업 우군 '메리츠금융그룹'

통상 디벨로퍼는 자기자본으로 사업을 벌이지 않는다. 토지 매입에만 대규모 자금이 투입되는 만큼 한 개의 프로젝트를 추진하기 위해서는 금융권의 지원이 필요하다. 프로젝트파이낸싱(PF)란 이름으로 대출이 이뤄지는데, 대부분 개발부지를 담보로한 담보대출 성격이 짙다. 제이에스파트너스개발도 자기자본이 아닌 PF를 통해 사업을 벌였다.

제이에스파트너스개발은 주로 메리츠금융그룹 계열사와 협업을 했다. 대부분의 프로젝트의 주요 대주단에는 메리츠금융그룹 계열사가 포함됐다. 2015년부터 지난해까지 제이에스파트너스개발에 개발비를 댄 금융 계열사는 메리츠종금증권을 비롯해 메리츠캐피탈, 메리츠화재보험 등이다. 이들이 지원한 대출액은 2830억원에 이른다. 제이에스파트너스개발이 조성한 개발 PF의 절반 가량을 책임진 셈이다.

메리츠금융그룹 계열사도 고금리 덕분에 수백억원에 이르는 이자수익을 챙겼다. 금리 수준은 6% 수준으로 다소 높았다. 지난해말 기준 대출 잔액은 메리츠캐피탈 170억원, 메리츠화화재보험 1139억원, 메리츠종금증권 278억원 등이다.

제이에스파트너스개발은 2015년 하남 미사강변 신도시 부지를 매입할 때부터 지금까지 총 5900억원 가량의 PF대출을 받았다. 메리츠금융 계열사 이외에 한국투자증권을 비롯해 부국증권, 신한캐피탈 등 대주단에 이름을 올려왔다.