이 기사는 2020년 04월 08일 10시30분 thebell에 표출된 기사입니다

코람코자산신탁이 SK네트웍스 직영주유소 매입을 위해 설립한 리츠의 상장 작업이 곧 본격화한다. 당초 내달 말로 예정됐던 프리IPO(상장 전 지분투자)를 이미 마쳤고 7월 중 공모 청약을 진행할 예정이다. 주유소 자산에 대해 최근 책임임차를 맺은 현대오일뱅크의 연 임대료는 375억원 선으로 정해졌다.

8일 관련 업계에 따르면 코람코에너지플러스 리츠는 7월 중 일반공모 유상증자 청약을 진행해 1076억원을 조달한다. 발행신주는 2151만4200주, 주당 발행가액은 5000원으로 결정됐다. 8월 1일이 상장 목표일이다. 공모 대상 전액에 대해 NH투자증권이 인수확약을 맺기로 했다.

이에 앞서 리츠 측은 2437억원 규모의 프리IPO를 조기에 종결시킨 것으로 알려졌다. 1월부터 수요태핑(사전수요조사)을 진행해 펀딩 작업이 완료되면서 2월 출자확약서를 모두 확보했다는 후문이다. 이제 주금납입 절차만 남겨두고 있다.

공모를 진행하기 전 코람코에너지플러스 리츠는 NH투자증권으로부터 1000억원가량을 중순위 대출로 빌려 미리 마련하고, 이를 추후 공모 자금으로 갚는다. 공모에 차질이 생길 경우를 대비해 먼저 대출 형태로 선조달하는 브릿지론 형식의 차입금이다.

이렇게 마련될 총 에쿼티(equity)는 3512억원 규모, 이를 합친 총 사업비는 1조380억원가량이다. 부동산 매입금액 9697억원과 취득세 454억원, 부가가치세 90억원 등이 포함됐다. 에쿼티를 빼고 부족분인 6900억원 가량은 론(loan) 5941억원, 임대보증금 936억원 등으로 충당한다. 대출 금리의 경우 2.9%로 정해져 연이자가 172억원 수준으로 계산된다.

앞서 매도자인 SK네트웍스는 주유소 사업을 정리하고 렌탈 중심으로 사업구조를 개편하기 위해 지난해 하반기부터 이번 딜을 추진해왔다. 국내 정유 4사(GS칼텍스, 에쓰오일, 현대오일뱅크 ,SK에너지)와 코람코자산신탁, 맥쿼리 등이 인수의향서(LOI)를 제출했고 ‘현대오일뱅크-코람코자산신탁’ 컨소시엄이 최종 승자가 됐다.

이에 따라 SK네트웍스가 소유하고 있는 직영주유소 203개 가운데 189개를 코람코에너지플러스 리츠가 자산으로 편입할 예정이다. 주유소들 중 가장 감정평가액이 높은 곳은 부산 연제구에 있는 SK 셀프(Self)점(280억원), 경기 안양에 있는 비산점(222억원), 서울 마포구 해피오토(Happy Auto)점(211억원), 서울 송파구 소재의 올림픽점(197억원), 서울 광진구의 장호점(175억원) 등이다. 189개의 총 감정평가액은 1조356억원이다.

리츠 측은 당초 주유소 193개를 사들일 계획이었으나 실사과정에서 수용 및 환지 이슈가 있거나 공유부분 등이 있는 4곳을 제외했다. 매입한 주유소들은 현대오일뱅크가 임차해서 쓴다.

현대오일뱅크는 4월 2일 코람코에너지플러스 리츠와 책임임대차 계약을 맺었으며 임차기간은 2020년 6월 1일부터 10년간이다. 연 임대료를 보면 1년차에서 5년차까지는 375억원, 6년차에서 10년차까지는 이보다 1.5%가량 오른 381억원가량으로 정해졌다. 월마다 31억~32억원을 임대료로 내는 셈이다. 계약한 임대차 보증금은 925억원 수준이다.

코람코에너지플러스 리츠는 예상 연평균 배당률을 6.18%, 매각차익을 포함한 내부수익률(IRR)을 6.27%로 제시하고 있다. 자산관리 업무를 맡은 코람코자산신탁은 추후 목표수익률 연 6.3%를 초과할 경우 초과분 배당가능이익의 10%를 운영성과수수료로 받게 된다. 매각 성과보수는 매각차익의 15%다.