이 기사는 2020년 05월 13일 16:46 thebell 에 표출된 기사입니다.

상업용 부동산 시장이 움츠러든 가운데 신한알파리츠가 이번에도 배당규모를 목표 그대로 실시한다. 상장 이후 진행한 3번의 배당이 모두 목표를 채우거나 웃돌았는데 코로나19 타격에도 불구 이런 흐름을 이어갈 수 있을 전망이다.

단일 자산이 아니라 여러 물건을 담은 다물(多物) 형태로 리츠를 구성한 덕분에 안정적 수익을 확보했다는 평가다. 포트폴리오 균형을 위해 임차업종 분산에 공을 들인 영향도 컸다.

13일 부동산업계에 따르면 신한알파리츠는 이날 보통주 1주당 150원을 배당하는 안건을 승인해 공시할 예정이다. 제 4기(2019년 10월 ~2020년 3월)에 대한 배당이며 배당총액은 72억원 가량이다. 이는 목표치와 동일한 규모다.

신한알파리츠는 2018년 8월 상장한 이후 모두 3번의 배당을 실시했다. 1기에는 목표배당금액인 1주당 116억원을 주주들에게 약속대로 분배했으며 2기와 3기는 모두 배당규모가 목표를 상회했다. 목표주당배당금은 각각 주당 134원, 138원이었으나 실제로는 주당 137원과 140원을 나눠줬다.

이 리츠는 단기적인 차익보다는 매년 안정적 배당수익을 추구하는 중장년층, 고액자산가 등을 타깃으로 나온 상품이다. 이렇다 보니 목표 배당률 유지가 무엇보다 중요하다. 1개의 리츠에 다양한 자산을 편입하는 다물 리츠 형태를 선택한 것도 이 때문이다.

신한알파리츠는 사실상 업계 최초의 '영속형 리츠'다. 자산 하나를 품고 있다가 그 자산이 팔리면 청산하는 일회적 성격의 리츠가 아니라 지속적으로 자산을 매입하고 팔면서 규모를 키워가는 방식이다.

현재 자산은 3개로, 설립 당시 경기도 판교 크래프톤타워를 기초자산으로 매입한 이후 서울 용산 더프라임타워와 서울 중구 대일빌딩 리츠를 차례차례 자리츠 형태로 편입했다. 초기만 해도 자산 하나에 모든 리스크가 쏠렸지만 유상증자를 통해 자산을 늘려가면서 임대료 총량뿐 아니라 균형 역시 확보했다.

이 3개 자산에서 다양한 임차인을 통해 임대료 수익을 거둬들이기 때문에 향후 발생할 임대료 공백 리스크도 적은 편이다. 실제 편입자산 가운데 크래프톤타워와 대일빌딩은 건물 100%를 임대 중이고 더프라임타워의 경우에도 공실률이 0.8%에 불과하다.

특히 크래프톤 리츠의 경우 취득 당시 임대율이 80% 후반대에 그쳤지만 현재는 빌딩 전부가 꽉 차있다. 임차 업종별로는 소프트웨어 개발회사와 게임사 비중이 절반 이상을 차지한다. 네이버를 비롯해 다수 게임회사 등이 입주한 영향이다. 나머지 15% 이상은 금융기관과 사업지원서비스, 공유오피스가 들어섰다. 외부변수에 취약한 리테일 시설과 제조업 비중이 미미하다.

다만 코로나19 장기화 탓에 일부 상가 임차인의 매출이 떨어져 연체가 발생한 만큼 현재 매장 재배치, 임차인 교체 등 수익성 제고방안을 추진하고 있다.

대일빌딩 역시 취득시점인 올해 3월에는 임대율이 78.3%에 불과했으나 지금은 100%를 임대 중이다. 인수 한달 만에 전층 사무실에 대한 임대차 계약을 모두 체결하는 성과를 냈다.

루이비통, 비콘코리아 등 우량 임차인과 새롭게 계약했는데 이들은 모두 5년 중장기 계약까지 체결한 것으로 알려졌다. 이외에도 신한금융그룹 계열사들이 추가로 입점하면서 건물 공실 발생 위험을 크게 낮췄다.


이는 코로나 여파로 흔들리는 부동산 업계 상황을 감안하면 눈에 띄는 견고함이다. 부동산 매물을 보유한 리츠와 펀드들은 기존 임차인들의 임대료를 깎아주고서라도 계약율을 유지하려고 애를 쓰고 있다. 실제로 최근 모두투어 리츠는 스타즈호텔 명동1호점과 동탄점 임대료를 유예해주기로 결정했다.

신한알파리츠 자산들의 임대차계약 만기시점이 2029년까지 고르게 분산돼 있는 점도 공실 리스크를 낮출 수 있는 요인이다. 신한알파리츠는 2022년까지 3년간 임대차계약 만기 도래물량이 면적기준 5000평(1만6500㎡)을 밑돈다. 2023년 1만평(3만3000㎡)을 상회하지만 이후 2028년까지 만기물량이 거의 없는 편이다. 전체 임대면적은 4만4617평(14만7000㎡)이다.

다만 부동산업계 관계자는 "올해 1분기 수도권 오피스 임대율은 코로나 발생 전 이미 임대차 계약을 체결했던 임차인들이 입주한 영향으로 아직 일부만 하락한 상황"이라며 "코로나의 본격적인 후폭풍은 2분기부터 나타날 것이기 때문에 시장을 주의깊게 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.