이 기사는 2020년 05월 29일 07:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

NH농협리츠운용(이하 NH리츠운용)이 반년 만에 두 번째 상장 리츠를 내놓는다. 분당스퀘어와 엠디엠타워에 투자하고 있는 '엔에이치 제2호' 리츠다. NH리츠운용은 출범한 지 2년이 채 안된 신생 운용사로 빠르게 사업을 확대하고 있다.

28일 업계에 따르면 NH리츠운용은 엔에이치 제2호 리츠의 기업공개(IPO) 절차를 밟기 위해 조만간 주관사 선정에 착수할 전망이다. 현재로선 한국투자증권이 유력한 파트너로 점쳐진다. 자산 매입 당시부터 자금 조달에 협력해왔고 엔에이치프라임리츠 상장 당시에도 인수단으로 활약했기 때문이다. 다만 아직 구체적인 계획은 정해지지 않았다.

상장 목표 시점은 올해 연말 즈음이다. 그러나 코로나19 영향으로 시장이 불안정한 만큼 상황을 살펴 내년 초로 일정을 미루는 방안도 배제하지 않고 있다.

코스피 입성이 계획대로 진행되면 NH리츠운용은 상장 리츠를 2개 운용하게 된다. 현재 엔에이치 제1호·제2호·제3호 리츠와 재간접리츠인 엔에이치프라임리츠를 보유 중이다. 이 가운데 엔에이치프라임리츠는 지난해 12월5일 상장했다.

이번에 상장하는 2호 리츠의 경우 3호 리츠와 모자(母子)리츠 방식으로 묶여 있다. 모리츠인 2호 리츠에 3호 리츠가 자리츠로 편입된 구조다. 2호 리츠가 실물로 담고 있는 기초자산은 서현역 분당스퀘어 빌딩의 오피스 부분 지상 9~20층과 비전월드 주차장 건물의 지하 1층 일부와 지상 4~7층이다. 올해 초 인수작업을 마쳤으며 부대비용을 합쳐 1912억원가량에 매입했다.

현재 분당스퀘어의 임대차계약수는 9건이며 임대율은 100%다. 최대 임차인은 네이버 계열사인 ‘라인플러스’로 지상 9~20층의 73% 정도를 사용 중이다. 이 밖에 선데이토즈 등이 건물을 빌려쓰고 있다. 부동산관리업무를 위탁받은 농협네트웍스가 책임임대차 계약을 체결했기 때문에 추후 공실이 생겨도 임대료는 어느정도 보장될 수 있을 전망이다. 이 계약은 분당스퀘어 지상 10층, 11층, 13층, 17~20층 전체와 12층 일부에 대해 이뤄졌다.

해당 리츠는 임대료수익으로 올해 3월까지 3개월간 16억5000만원을 거뒀다. 리츠 측은 각 임대차 계약별로 연 2.5~3.0%의 임대료 상승을 통해 안정적인 배당수익을 확보할 계획이다.


자리츠인 제3호 리츠의 경우 엠디엠타워 당산빌딩과 인계빌딩에 투자하고 있다. 각각 서울 영등포구 국회대로 559와 경기도 수원 팔달구 경수대로 560에 자리잡았다. 올해 3월 매입을 마무리했으며 거래대금은 당산타워 1303억원, 인계타워 462억원 등을 합쳐 총 1765억원이다.

임차인 구성을 보면 당산타워는 삼성생명 자회사로 콜센터 등을 운용하는 삼성생명서비스손해사정이 건물 64% 정도를 빌려 쓴다. 나머지는 삼성생명과 삼성화재 등이 임차 중이다. 1개 층이 비어있어 공실률이 5%인데 이는 주변의 다른 오피스 빌딩들보다 낮은 수준이다.

인계타워의 경우 삼성생명이 앵커(Anchor) 임차인으로 건물 65%가량을 사용 중이다. 이밖에 삼성카드와 삼성화재 등이 나머지를 채우고 있다. 공실률은 최근 일부 임차계약이 끝나면서 18.9%로 올랐다. 주변 빌딩들의 평균 공실률이 3.5% 정도라는 점을 감안하면 상대적으로 높은 수준이지만 현재 추가적인 임차인 확보를 위해 마케팅 작업을 진행 중이다.

이후 NH리츠운용은 제2호 리츠에 자리츠를 계속 편입하면서 영속적으로 규모를 키워갈 계획이다. 다만 투자 방향에는 조정이 예상된다.

부동산자산은 일반적으로 코어, 코어플러스, 밸류애드, 오퍼튜니스틱 등 4가지로 분류된다. 코어 투자는 핵심 지역 프라임오피스 등을 매입해 10% 미만의 안정적인 수익률을 추구하는 형태다. 반면 코어플러스 자산은 중심지에서 벗어나 리스크가 비교적 크지만 10~15% 수준의 높은 수익률을 목표로 잡는다. 밸류애드는 부동산 매입 후 개발, 임차인 확보 등을 통해 가치를 올리는 방식이다.

NH리츠운용은 당초 오피스나 리테일 등의 섹터를 가리지 않고 분당스퀘어, 엠디엠타워처럼 코어플러스와 밸류애드급을 중심으로 2호 리츠를 꾸려갈 예정이었다. 그러나 최근 코로나 영향으로 리테일 자산의 투자매력이 불투명해지면서 전략 수정에 무게를 싣고 있다.

NH리츠운용 관계자는 "다물 리츠의 구조를 이어가되 코어밸류나 밸류애드급에 한정하지 않고 프라임오피스를 담는 방안 등 여러 방안을 논의 중"이라고 말했다.