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'상장 임박' 마스턴 해외 재간접 리츠, 자금 운용 구조는 빌딩 수익증권 80%, 유동성자산 15% 구성…에쿼티 IRR 6.32% 예상

고진영 기자공개 2020-06-18 09:11:14

이 기사는 2020년 06월 17일 14:57 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용이 내놓은 해외부동산 재간접 리츠가 이르면 다음달 말 공모에 착수한다. 국내에서 해외 부동산을 토대로 한 재간접 리츠가 상장을 추진하는 것은 이번이 처음이다.

환헤지 롤오버 등이 불안 요소로 지목되지만 마스턴운용 측은 자산의 일정 비율을 유동성 자산으로 구성해 우발적 리스크에 대비할 계획이다. 평균 6% 중반대의 배당수익률을 기대하고 있다.

17일 운용업계에 따르면 마스턴운용은 오는 7월 말 '마스턴프리미어 제1호' 리츠(이하 프리미어 1호 리츠)의 공모에 돌입해 8월 내 상장작업을 마칠 계획으로 알려졌다. 모집주식 수는 기명식 보통주 2230만주, 공모 규모는 1115억원이다.

마스턴운용은 프리미어 1호 리츠의 초기 자금 1130억원 가운데 81.9%에 해당하는 925억원을 자산 매입에 사용하고 169만5000만원(15%)은 기타 금융자산 매입에 쓴다. 나머지는 취득부대비용이나 주식발행 비용, 예비비 등으로 들어갈 예정이다.

프리미어 1호는 프랑스 크리스탈파크(Crystal Park) 오피스 빌딩을 기초 자산으로 담는 리츠다. 빌딩을 직접 매입하는 것이 아니라 수익증권을 통해 간접적으로 투자하는 구조다. 구체적으로 해당 리츠는 현재 크리스탈파크에 투자 중인 마스턴유럽전문투자형사모부동산투자신탁 제9호(마스턴유럽 9호)의 수익증권 24.08%를 매입해 자산으로 편입한다.

현재 꼽히는 위험요소로는 환헤지 롤오버 관련 리스크가 있다. 마스턴유럽 9호는 환헤지 은행과 2023년 7월까지 환헤지 계약을 체결했기 때문에 이 시점까지는 환헤지 롤오버 비용이 발생할 위험이 없다. 그러나 매각이 지연돼 불가피하게 환헤지 기간이 연장될 경우 이에 따른 롤오버 비용이 발생할 수도 있다.

이에 따라 프리미어 1호 리츠는 마스턴유럽 9호의 수익증권 외에 즉시 현금화가 가능한 자산을 총자산의 15% 수준으로 유지할 예정이다. 이 가운데 5% 내외는 예금 등 현금성자산으로 보유하고 10% 정도는 해외에 상장된 리츠에 투자해 운용한다. 리츠 존속 기간에 환헤지 롤오버, 자산관리상의 우발적 비용이 발행할 때를 대비하기 위해서다.

마스턴운용은 이후에도 해외 선진국 핵심지역을 중심으로 프리미어 1호 리츠에 추가 자산을 계속 담아갈 계획이다. 사실상 리츠를 영속적으로 운용할 예정인 만큼 최적의 투자 포트폴리오 구성이 핵심으로 평가된다.

1호 자산인 크리스탈파크는 파리 인근의 위성도시인 뇌이쉬르센(Neuilly-sur-Seine)에 위치해 있다. 2003년 준공돼 2018년 레노베이션을 완료했다. 대지면적 2만8656㎡(8668평), 연면적 약 4만4944㎡(1만3596평)에 지하 2층~지상 7층 규모다.

현재 임대율은 100%이며 주요 임차인으로는 글로벌 컨설팅업체 프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC), 화장품 제조업체 에스티로더, 컴퓨터 컨설턴트 아델리어스(Adelius), 향료 원료 전문기업 IFF 등이 임차해 있다. 수용인원은 4100명가량이다.

프리미어 1호 리츠는 이 부동산을 운용하다 4년 반 뒤 매각해 투자금 회수를 노릴 전망이다. 다만 시장상황에 따라 매각이 미뤄질 가능성도 있다. 임대차 잔여기간이 8.3년이고 계약상 임대료가 물가에 연동된 구조이기 때문에 매각이 늦춰져도 임대수입이 줄어들 가능성은 작다는 평가다.

현재 마스턴운용 측이 예상하는 연평균 배당수익률은 6.48%, 매각 차익을 포함하면 8.78%다. 에쿼티 IRR(투자자수익률)은 6.32%, 매각 차익을 합치면 8.27%로 기대하고 있다.
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