이 기사는 2021년 09월 15일 14:26 thebell 에 표출된 기사입니다.

신생 부동산신탁사인 대신자산신탁은 관리형 토지신탁 수주 확대를 기반으로 수익성을 갖췄다. 대신자산신탁은 회사 출범 후 2년이 지나 차입형 토지신탁 진출이 가능해진 만큼 신규 사업을 통한 수익성 강화를 노리고 있다. 중소 규모 아파트 개발 사업을 여럿 검토하는 상황이다.

대신자산신탁은 2019년 7월 금융위원회가 부동산 신탁업 본인가를 승인하면서 이 시장에 본격적으로 뛰어들었다. 대신자산신탁보다 세 달 늦은 10월 인가를 받은 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁과 함께 신생 3사로 분류된다.

대신자산신탁은 설립 초반 관리형 토지신탁을 주력으로 외형을 키웠다. 최근 들어서는 책임준공형 관리형 토지신탁 수주를 늘리며 관리형 토지신탁 중에서도 수수료가 높은 사업에 관심을 가졌다.

책임준공형 관리형 토지신탁은 일반적인 관리형 토지신탁과 다르게 중위험 중수익 상품으로 분류된다. 사업 시작 단계에선 기존 방식의 관리형 토지신탁과 동일하게 낮은 리스크를 부담하지만 부동산신탁사가 책임준공에 대한 손해배상 의무를 갖는 사업 막바지가 되면 유동성 관리가 일부 위험 요소로 작용한다.


대신자산신탁의 관리형 토지신탁 수주잔고는 출범 첫 해인 2019년 49억원을 기록했지만 지난해 말 1923억원으로 늘더니 올 상반기 말 기준 4637억원까지 증가했다. 지난해 말과 비교해 수주고가 6개월 만에 두 배 넘게 늘어난 셈이다. 현재 수주건수는 48건이다.

이 덕에 영업이익을 늘리며 안정적인 수익성 기조를 마련했다. 올해 상반기 매출은 84억원, 영업이익은 20억원으로 지난해 상반기 매출 36억원, 영업적자 8억원에 비해 매출은 2배 이상 증가하고 영업이익은 흑자전환에 성공했다.

2019년 매출 23억원, 영업적자 23억원에서 지난해 매출 101억원, 영업이익 7억원으로 한 자릿수 영업이익률을 기록했던 대신자산신탁은 올해 상반기 영업이익률 24%를 나타냈다.

대신자산신탁은 수주 증가로 인해 지난 6월 한국신용평가로부터 개선된 신용등급 전망을 받기도 했다. 한국신용평가는 대신자산신탁의 신용등급 전망을 'BBB/안정적'에서 'BBB/긍정적'으로 변경했다. 회사 내부에선 A급 신용도 진입을 위한 발판을 마련했다는 점에서 의미가 있다고 평가한다.


이제 대신자산신탁의 시선은 차입형 토지신탁을 향한다. 대신자산신탁은 지난 7월 신탁업 본인가 2년을 맞이해 차입형 토지신탁 진출이 가능해졌다. 금융당국은 위험이 높은 차입형 토지신탁 업무를 본인가를 받은 날로부터 2년 이후로 규제했다. 차입형 토지신탁은 신탁사가 자금 조달부터 사업 추진, 공사 관리 등 부동산 개발 과정을 모두 책임지기 때문에 위험 부담이 있지만 그만큼 수익성도 높다.

대신자산신탁은 지난 5월 최대주주인 대신증권으로부터 500억원을 지원 받으며 차입형 토지신탁 진출을 위한 체력을 갖췄다. 지분 100%를 보유하고 있는 대신증권이 주주배정 유상증자에 참여하며 자본이 기존 1000억원에서 1500억원으로 늘었다.

금융사의 자본적정성을 평가하는 NCR(영업용순자본비율)도 건전하게 유지하고 있다. 대신자산신탁은 상반기 말 기준 1331%의 NCR을 기록 중인데 이는 2019년 말 3000% 초반 NCR에 비해선 줄어든 수치이나 금융당국이 최소 기준으로 요구하는 150%를 월등히 상회하는 수준이다.

대신자산신탁은 무리해서 차입형 토지신탁 시장에 진입하기보다 신중한 접근으로 사업에 나선다는 전략이다. 현재 6~7건의 사업 후보지를 검토하고 있다. 우선 수백 세대 규모 아파트 사업을 준비 중이다.

인력 구성 차원에서도 회사 설립 초기부터 개발 신탁 전문가를 영입했기 때문에 사업 본격화에 무리가 없다는 분석이다. 양민영 신탁사업1부문장과 윤종열 신탁사업2부문장 모두 대형 신탁사에서 오랜 기간 개발 신탁을 경험한 바 있는 인물이다. 양 부문장은 코람코자산신탁, 윤 부문장은 한국토지신탁에서 경력을 쌓았다.