이 기사는 2021년 10월 22일 11시07분 thebell에 표출된 기사입니다

KTB자산운용이 롯데몰 광명점 매각을 추진하는 가운데 임차인 롯데쇼핑의 우선매수권이 매각의 관전 포인트로 지목된다. 향후 입찰에 참여하는 원매자들의 눈치 싸움이 치열하게 전개될 것으로 전망된다.

22일 투자업계에 따르면 롯데쇼핑은 롯데몰 광명점에 대한 우선매수권을 보유하고 있다. 매각 측 사정에 밝은 관계자는 "롯데쇼핑의 우선매수권 행사 여부는 아직 결정되지 않은 것으로 안다"고 말했다.

롯데쇼핑은 롯데몰 광명점의 사실상 단일 임차인이다. KTB자산운용은 2013년12월 부동산펀드를 조성해 롯데몰 광명점을 인수하는 매매계약을 2013년 12월 체결했다. 2016년 6월 거래를 종결하던 시점에 롯데쇼핑과 임대차계약을 맺었다. 임차기간은 2035년 6월초까지로 20년간이다. 우선매수권은 당시에 설정된 것으로 전해진다.

KTB자산운용은 이달 초 쿠시먼앤웨이크필드를 매각주관사로 선정한 뒤 엑시트(투자금 회수)를 추진하고 있다. 부동산업계에서는 펀드 만기 등을 고려할 때 이르면 연내 매각 입찰이 이뤄질 것으로 보고 있다.


이번 딜에 밝은 관계자에 따르면 우선매수권은 입찰이 진행된 이후 행사 여부를 결정하는 구조로 알려졌다. 입찰을 거쳐 우선협상대상자를 구하더라도 롯데쇼핑의 우선매수권 행사 여부에 따라 최종 인수후보자가 변할 수 있는 셈이다.

일각에서는 우선매수권의 양도 가능성도 염두에 두고 있다. 상업시설(리테일)을 비롯한 대형 부동산 매각에서 대규모 임차인이 우선매수권을 제3자에 양도하는 권리를 보유한 경우가 종종 있다. 이 경우 원매자는 입찰의 진행 상황 뿐 아니라 우선매수권의 향방까지 기민하게 파악해야 한다.

다만 롯데쇼핑의 우선매수권 행사 가능성을 낮게 보는 분석도 나온다. 최근 롯데그룹과 신세계그룹은 보유한 부동산을 정리하며 몸집을 가볍게 만들고 있기 때문이다. 온라인 시장이 급성장하고 인수합병(M&A)을 비롯한 미래 투자에 나서기 위해서다. 이 때문에 롯데몰 광명점을 정해진 계약기간 동안 그대로 임차인으로 남아 사용하면서 일시적 자금 부담을 최소화할 것이란 관측이 나온다.

하지만 우선매수권 보유 자체로 원매자들은 롯데쇼핑의 행보를 예의주시할 수밖에 없다. 현재 롯데몰 광명점 입찰이 순조롭게 진행될 것이라 보는 분석이 중론이다. 최근 서울을 비롯한 수도권 권역에서 부동산운용사들이 매입할 만한 매물이 크게 감소한데다 롯데몰 광명점은 우량 임차인이 장기간 사용할 기간이 남아 있어 원매자들의 관심이 큰 상황으로 알려졌다.

매각가가 올라가는 데 영향을 미칠 수 있기 때문에 펀드 유한책임사원(LP) 관점에서는 엑시트에 긍정적으로 작용하는 요인이 될 수 있다는 분석이 나온다. 부동산펀드 투자자로는 한국교직원공제회와 과학기술인공제회, 새마을금고 등이 참여한 것으로 알려졌다.

부동산투자 및 자문업계에서는 최근 시장 상황을 고려할 때 롯데몰 광명점 매각가로 최소 3000억~3300억원 수준을 거론하고 있다. KTB자산운용이 매입하던 당시와 비교하면 최소 600억원의 단순 시세차익을 거둘 것으로 관측된다.