이 기사는 2023년 12월 05일 15시41분 thebell에 표출된 기사입니다

마스턴투자운용의 첫 상장 리츠(Reits)인 '마스턴프리미어1호위탁관리부동산투자회사(이하 마스턴프리미어리츠)'가 목표한 배당 수익률을 맞추기 위해 자본준비금을 감액한다. 제7기 사업연도에 대규모 손실을 인식하면서 배당 재원이 부족해지자 자본준비금을 활용하는 것이다. 회계처리 방식의 변경으로 손실을 인식한 가운데 투자 자산 평가가 상향되지 않으면 당분간 자본준비금을 지속적으로 활용해야 하는 상황이 발생할 수도 있다.

5일 리츠업계에 따르면 마스턴프리미어리츠는 오는 12일 정기 주주총회를 열고 자본준비금 감액의 안건을 상정할 계획이다. 올해 4월 초부터 9월 말까지 제7기 사업연도에 적자를 기록한 마스턴프리미어리츠는 자본준비금을 활용해 순손실로 인한 결손금을 전액 보전하고 배당 재원을 마련하는 것이다.

마스턴프리미어리츠는 제7기 사업연도에 영업수익 41억원, 영업손실 55억원을 기록했다. 직전 사업연도인 제6기(2022년 10월~2023년 3월)와 비교하면 영업수익은 4.14% 줄었고, 수익성은 적자 전환했다. 같은 기간 당기순이익도 적자 전환한 마이너스(-) 55억원으로 집계됐다.

마스턴프리미어리츠가 적자 전환한 것은 2020년 2월 설립 이후 처음이다. 그해 6월 국토교통부 인가를 받은 마스턴프리미어리츠는 지난해 5월 상장할 때 6조원대 가까운 증거금이 몰릴 정도로 많은 주목을 받은 리츠였다. 공모 청약 경쟁률은 669.2대 1을 기록하며 많은 관심을 받았으나 최근 주가는 상장 초기의 절반보다 낮은 가격에서 형성돼 있는 상황이다.

마스턴프리미어리츠가 대규모 손실을 기록한 배경은 회계 인식의 변경 때문으로 풀이된다. 실제로 마스턴프리미어리츠가 품은 주요 기초 자산은 직전 사업연도와 같이 △프랑스 아마존 물류센터(노르망디, 남프랑스) △프랑스 크리스탈파크 오피스 △인천 항동 스마트 물류센터 등으로 동일하다.

마스턴프리미어리츠는 100% 자리츠 '마스턴글로벌리츠'를 통해 프랑스 아마존 물류센터에 투자했다. 프랑스 크리스탈파크 오피스는 '마스턴 유럽전문투자형 사모부동산투자신탁 제9호'가 담고 있으며, 인천 항동 스마트 물류센터는 '코크렙제52호위탁관리부동산투자회사'가 출자한 자산이다.


이와 관련 이 수익증권과 지분증권 등은 회계상 '당기손익-공정가치 측정 금융자산'에 분류된다. 문제는 지난 제6기 사업연도까진 이 금융자산을 영업수익에 반영했으나, 이번 제7기부터는 영업비용에 산입하면서 수익성이 급변하게 된 것이다.

여기에다 프랑스 주요 자산인 아마존 물류센터와 크리스탈파크 오피스의 올해 6월 말 감정평가액이 매입가보다 낮게 형성되면서 평가손실이 증가한 영향도 미쳤다. 이번 사업연도 말 '당기손익-공정가치 측정 금융자산'의 공정가치는 865억원으로 직전 사업연도 말 942억원보다 77억원 가까이 줄어들었다.

일련의 과정이 맞물리면서 마스턴프리미어리츠는 제7기 사업연도 영업비용이 직전 사업연도의 3배가 많은 80억원을 기록했다. 이는 순손실로 이어져 리츠의 존속 목적 중 하나인 수익의 주주 배당을 어렵게 하는 원인이 됐다. 마스턴프리미어리츠가 자본준비금을 감액해 배당 재원을 만드는 이유인 셈이다.

현행 상법상 자본준비금으로 배당 재원을 마련할 경우 자본금의 1.5배를 초과하는 금액 내에서 활용할 수 있다. 이번 사업연도의 주당 배당액을 153원으로 목표한 마스턴프리미어리츠는 자본준비금 가운데 약 83억원을 감액해 배당금을 마련할 계획이다.


관건은 투자 자산들의 가치가 개선되느냐다. 당장 프랑스 자산의 경우 기준금리 인상 등의 문제로 가치가 하락한 상황이다. 크리스탈파크 오피스도 내년 펀드 만기를 앞두고 매각을 추진했으나 현지 투자 환경을 고려하면 녹록진 않을 것으로 풀이된다. 이 같은 상황이 지속되면 기초 자산들의 배당금 수익만으로 적자를 면하기 쉽진 않을 것으로 전망된다.