[제이알글로벌리츠 펀더멘탈 점검]파이낸스타워, 벨기에 핵심 자산 '밸류애드' 지속②물가지수 연동 임대료 인상 지속, 건물관리청 2034년까지 임차
정지원 기자공개 2024-09-20 07:30:34
[편집자주]
제이알글로벌리츠는 올해 말 대규모 리파이낸싱을 앞두고 있다. 배당금 하락이 불가피한 가운데 기초자산의 안정성에 대한 투자자들의 불안감이 커지고 있다. 다만 국내 리츠가 담은 해외 자산들 대부분이 지속적인 임대차 구조 개선과 꾸준한 임대료 인상을 이뤄내고 있다. 제이알글로벌리츠 편입 자산의 운용 상황과 배당 전망을 살펴본다.
이 기사는 2024년 09월 13일 15:26 thebell 에 표출된 기사입니다.
기준금리 인하 전까진 이자비용 부담을 피할 수 없을 것으로 보인다. 다만 최근 문제가 되는 다른 해외 오피스들과 달리 파이낸스타워는 벨기에 건물관리청의 핵심 자산인 만큼 오히려 가치가 높아지고 있다. 건물 관리 등에 정부 예산이 꾸준히 투입되고 있어 벨기에 건물관리청 임대가 끝나는 2034년 이후로도 장기 임차 가능성이 커지는 모양새다.
◇2조 몸집 단일 자산으로 상장, 포트폴리오 비중 70%
제이알글로벌리츠는 2020년 8월 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스타워를 단일 기초 자산으로 코스피 시장에 입성했다. 이어 2022년 2월 신규 자산으로 미국 뉴욕 맨해튼 빌딩을 편입했다. 각각 자(子)리츠인 '제이알제26호리츠'와 '제이알제28호리츠'가 투자 비히클(Vehicle)이다.
파이낸스타워 취득가액은 12억600만유로, 맨해튼빌딩의 취득가액은 6억8000만달러다. 이달 초 환율을 기준으로 원화 환산하면 각각 1조7800억원, 9000억원 정도다. 포트폴리오 비중으로 보면 약 66%, 34%씩 차지하고 있는 셈이다.
상장 기초 자산인 파이낸스타워의 경우 절세를 위해 현지에 설립한 법인인 'FTB FIIS'가 간접적으로 소유하고 있다. 제이알제26호리츠는 FTB FIIS 지분을 100%를 인수했다. 모리츠인 제이알글로벌리츠 역시 제이알제26호리츠에 100% 출자했다. 사실상 실물 전체를 편입한 것과 마찬가지다.
파이낸스타워는 브뤼셀 펜타곤에 위치한다. 본관과 별관, 주차장 건물을 합친 연면적이 20만㎡(6만885평)를 웃돈다. 1982년 준공 후 2008년 리노베이션을 완료했다. 벨기에 연방정부 산하 건물관리청이 오는 2034년까지 100% 면적을 사용한다. 중도해지 불가 조건이 달려 있다.
◇제26호 자리츠 영업수익, 상반기 286억→354억
올해 말 제이알글로벌리츠는 파이낸스타워 대출금을 차환해야 한다. 대출금이 약 1조원으로 규모가 큰 탓에 투자자들 우려가 커진 상황이다. 조달 금리 상승으로 인한 일부 배당 하락은 불가피하지만 파이낸스타워 자산의 펀더멘털 리스크는 미미한 수준으로 평가된다.
무엇보다 파이낸스타워에서 발생하는 임대료는 증가하는 추세다. 제이알글로벌리츠 사업보고서 등을 살펴보면 제이알제26호리츠로부터 수취한 영업수익은 상장 후 첫 결산기였던 3기(2020년 7~12월) 286억원을 기록한 뒤로 분기별로 360억원 수준으로 증가했다.
2021년 중인 4기와 5기에는 각각 331억원, 336억원을 벌어들였다. 2022년인 6기와 7기 결산기에는 각각 영업수익 371억원, 381억원을 기록했다. 지난해에는 8기 355억원, 10기에 361억원을 거둬들였다. 올해 상반기(10기)에는 354억원으로 나타났다.
파이낸스타워 임대료는 벨기에 물가지수인 건강지수(Health Index)를 적용해 자동으로 인상되고 있다. 팬데믹 종식 이후 기준금리 인상으로 인한 타격도 입었지만 동시에 인플레이션 비율과 연동해 임대료를 올려 받을 수 있었던 상황이다.
벨기에 건강지수는 2009~2023년 약 15년간 연평균 약 2.33% 올랐다. 올해 말 예상 지수는 132.87포인트로 전년 대비 2.58% 상승할 전망이다. 이를 반영해 내년 파이낸스타워 임대료도 산정될 것으로 보인다.
◇경찰청 입주 공사 승인, 공간 재배치에 정부 예산 투입
파이낸스타워는 벨기에 정부의 핵심 인프라로 자리매김했다. 파이낸스타워의 책임 임차인은 벨기에 건물관리청으로 공공기관이 사용하는 빌딩들을 종합 관리하는 곳이다. 사실상 벨기에 정부가 임차하고 있다는 의미다. 파이낸스타워는 건물관리청의 5대 핵심자산 중 하나로 꼽히기도 한다.
지난해 말에는 벨기에 경찰청 입주가 결정됐다. 올해 말부터 약 12개월 동안 입주를 위한 공사가 진행될 예정이다. 벨기에 정부 예산 약 3000만유로(원화 442억원)가 투입된 공간 재배치가 이뤄진다. 제이알투자운용은 공사 기간 중 임대료 정상 수취, 원상 복구를 조건으로 공사를 승인했다.
꾸준한 자산가치 상승이 기대되는 이유다. 경찰청 입주 공사뿐만 아니라 내년에는 저층부에 대한 공사가 시작된다. 여기에도 벨기에 정부 예산이 쓰인다. 파이낸스타워 공간의 지속적인 밸류애드가 가능한 셈이다. 향후 임차 연장 가능성도 높게 점칠 수 있는 대목이다.
제이알글로벌리츠 관계자는 "벨기에 경찰청 전입 프로젝트는 벨기에 연방 정부가 파이낸스타워의 전략적인 가치에 대해 어떤 평가를 보여주는지를 보여주는 사례"라며 "앞으로 벨기에 정부와의 지속적인 관계 형성을 통해 주주들을 위한 안정적인 수익 기반을 굳건히 지키도록 하겠다"고 말했다.
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