이 기사는 2010년 04월 07일 07:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

지난해 잠깐 숨을 돌렸다 싶은 부동산 PF대출 리스크는 최근 시공능력 30위권의 A등급 건설사마저 법정관리를 신청하는 상황이 벌어지면서 재점화되고 있다.

관건은 여전히 해결되지 못한 지방 미분양 문제. 현재 주택분양 시장에서 전체 미분양 물량 가운데 지방 미분양이 차지하는 비율은 78%, 약 9만가구에 달하는 것으로 집계되고 있다. 이 가운데 상당수는 아파트가 다 세워진 이후에도 분양되 되지 않은 물량들이다. 주택담보대출 인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)규제와 양도세 감면 폐지 등이 얽히면서 이 물량이 단기간에 해소되기는 거의 불가능한 상황이 됐다.

이런 상황에서 올 한해 수십조원대의 PF대출 만기가 도래가 예상되면서 이에 돈을 빌려준 저축은행 등의 리스크는 더욱 높아지고 있다. 실제로 한국기업평가가 36개 건설사의 PF 우발채무 잔액 46조원(작년 9월말 기준) 중을 분석한 바에 따르면 연내 만기가 도래하는 잔액은 53%인 24조원에 달한다. 이 가운데는 리파이낸싱 리스크가 높은 PF ABS와 CP도 8조원에 이르고 있다.

시기적으로는 만기도래가 본격화되고 은행들의 건설사 신용위험 세부평가가 나올 6월이 고비로 꼽힌다.

이처럼 상황이 악화될 것을 예상한 저축은행들 일부는 자본확충을 위해 작년말을 기점으로 다시 '후순위채' 발행을 단행했다.

알려진 대로 만기가 5년이상 남은 후순위채의 경우 기본자본의 50%이내에서는 '보완자본'으로 인정되고 있다. 결국 후순위채를 찍어내면 대주주가 추가자금을 투입하거나 제3자가 새 주인이 되는 유상증자의 '폐해'(?) 없이 기존 지배구조를 유지하면서 BIS비율을 높이는 효과를 볼 수 있다.

실제로 최근 몇달간 자본확충을 추진해 온 솔로몬, 한국저축은행 등 상당수는 1000억원 안팎의 후순위채 발행을 추진했다.

이와 관련, 한신정평가는 "2009년 이후 저축은행의 후순위사채발행규모가 과거보다 크게 증가했다'며 "부동산PF등 자산건전성 저하에 따른 손실확대 등을 선제적으로 차단하기 위한 목적"이라고 지적하기도 했다. 여기에 자본시장통합법 시행으로 저축은행들이 증권사 인수없이 자체 지점망으로 후순위채 창구판매가 가능해지면서 오갈데 없는 투자금이 8%대 금리를 보장하는 후순위채로 몰린 것도 이에 한몫했다. .

문제는 이 후순위채를 통한 자본확충 역시 어디까지나 임시방편에 불과하다는 점이다.

당장 잔존만기가 줄어들면 '자본' 항목에서 제외되는 점을 고려해 시시각각 이를 메워줄 차환발행이 불가피하다. 이 같은후순위사채의 차환 부담은 곧바로 저축은행들의 추가 유동성 위험을 일으킬 요인이 될 수도 있는데다 수익성관리에도 큰 부담이 될 수 있다.

시시각각 리스크는 확대되고 가동할 수 있는 방안들도 한계를 보이면서 결국 저축은행업계는 '외부증자'를 요청하기 시작했다.

결국 작년 하반기 들어 저축은행 매물이 동시다발적으로 출회하는 한편 이의 대부분이 구주매각이 아닌, 신주배정 방식인 이유도 여기에서 비롯되고 있다.

그러나 이같은 증자방안 역시 제때 추진되지 못하고 있다. 최근 저축은행의 영업리스크가 부각되면서 선뜻 증자를 감내할 인수자를 찾기가 어려워진 것.

M&A업계 관계자는 "저축은행을 살 만한 곳은 소매창구 확대를 원하는 금융회사나 저축은행 경영의지가 높고 자금력이 풍부한 개인주주 및 중견기업 등으로 한정돼 있다"며 "문제는 해당 저축은해의 PF사업장을 일일이 확인하기 전까지는 인수와 경영정상화에 필요한 실소요 자금이 얼마인지 확인하기 어렵다는 점"이라고 풀이했다.

이러다보니 일부 매물의 경우 수차례 매각이 중단되거나 실사가 끝난 직후 원매자들이 인수의사를 접는 일이 반복되고 있다는 의미다.