이 기사는 2025년 02월 03일 15시26분 thebell에 표출된 기사입니다

KB부동산신탁이 책임준공 확약을 제공한 서울 동작구 도시형생활주택 개발사업 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기가 6개월 연장됐다. 시공을 맡았던 한국건설이 법정관리를 신청하면서 공사가 4개월 가량 중단됐던 사업지다. 신탁사 책준기한은 연장되지 않았지만 대출만기 연장에는 성공하면서 손해배상 리스크 현실화라는 최악의 상황은 피하게 됐다.

3일 업계에 따르면 동작구 도시형생활주택 개발사업 시행사 현진건업개발은 최근 대주단과 PF대출 만기를 6개월 연장하는 변경계약을 체결했다. 연장 후 대출 만기일은 2025년 7월 말이다.

이 사업은 서울특별시 동작구 신대방동 341-36번지 일원 3132㎡ 부지에 도시형생활주택과 근린생활시설 등을 조성하는 프로젝트다. 연면적 1만2142.95㎡, 지하 2층~지상 13층, 도시형생활주택 114가구 규모로 조성된다. KB부동산신탁의 책임준공확약형 관리형토지신탁 사업지다.

2023년 12월 공사가 중단됐다. 시공을 맡았던 한국건설이 법정관리를 신청하고 시공권을 포기했기 때문이다. 1984년 설립된 한국건설은 2024년도 국토교통부 시공능력평가에서 도급순위 196위를 기록한 광주광역시 소재 중견건설사다. 아파트 브랜드는 '한국아델리움'이다.

약 4개월 간 중단됐던 공사는 현진건업이 대체 시공사로 선정되면서 재개될 수 있었다. 현진건업은 시행사 현진건업개발의 특수관계사다.

문제는 책준 기한이다. 공사 중단에 이어 시공사 교체도 이뤄지면서 준공예상 시점이 당초 계획보다 1년이나 지연됐다. 건설현장에서 시공사가 교체되면 새로 공사를 맡은 건설사가 현장을 처음부터 다시 점검해야 하기 때문에 통상 6개월 이상 공기가 연장된다.

2022년 3월 PF대출약정 체결 당시 설정된 한국건설의 책준기한은 2024년 7월이다. 신탁사 책준기한은 2025년 1월로 설정됐다. 반면 새로 시공을 맡은 현진건업의 준공시점은 2025년 7월로 예정돼 있다. 2025년 1월 말인 PF대출 만기일보다도 6개월 뒤의 시점이다.

책준기한이 도과된 상황에서 시공사가 법정관리를 신청한 만큼 대주단이 KB부동산신탁에 준공지연에 따른 손해배상금 지급을 요구할 수 있는 구조다. 대주단이 사업장에 제공한 PF대출 규모는 2023년 말 기준 530억원으로 집계됐다. 대주별 대출액은 △메리츠캐피탈 204억원 △메리츠화재 136억원 △더모스트신대방제일차(한화투자증권) 120억원 △디에프대방제이차(LS증권) 70억원 등이다.

공동주택과 비교해 수요가 부족한 도시형생활주택이라는 점도 대주의 손해배상 요구 가능성을 높이는 요인이다. 도시형생활주택은 전용면적이 상대적으로 작아 수요가 제한적이지만 대출 및 다주택 규제는 공동주택과 같은 기준을 적용받기 때문에 상대적으로 분양 난이도가 높다. 이 사업지의 경우도 현재 계약률로는 대주단 PF대출을 전액 회수할 수 없는 것으로 알려졌다.

다만 PF대출 만기연장이 성사되면서 KB부동산신탁은 6개월의 추가시간을 확보하게 됐다. 연장된 기한 동안 공사를 진행하는 한편 분양률을 끌어올려 PF대출을 모두 상환하면 책준 미이행으로 인한 손해배상 리스크로부터 벗어날 수 있는 셈이다.

변수는 분양률이다. 대주단은 PF대출 만기연장에는 동의했지만 신탁사 책준기한 연장은 제공하지 않았다. 책준기한이 도과된 상태로 대출만기만 연장됐다. 향후 대출의 상환 여부와 별개로 KB부동산신탁에 책준 미이행에 따른 손해배상을 요구할 수 있는 셈이다.

개발사업 관계자는 "서울 소재 사업장인 만큼 준공만 시키면 투자금이 회수될 가능성이 높을 것"이라면서도 "책준기한 미연장은 준공 후에도 분양률이 제고되지 않을 경우를 대비한 안전장치"라고 설명했다.