이 기사는 2015년 02월 06일 13:38 thebell 에 표출된 기사입니다.

상가임대차보호법 개정안(권리금 법제화 방안)이 중소형빌딩을 소유한 자산가들 사이에서 이슈다. 법 개정으로 표준계약서에 권리금이 명시되면 임대료 변동은 물론 매각 가격에도 영향을 미칠 것으로 전망되기 때문이다.

통상 권리금은 임차보증금과 달리 임차인에게 반환하지 않는 것이 관행이었다. 하지만 상가건물임대차보호법이 개정되면 사정은 달라진다. 임차인의 권리금은 법으로 규정하고, 표준계약서에는 권리금이 명시된다. 또 임차인의 임대기간이 일정기간 법으로 보호된다.

이 경우 지역에 따라 임대료 상승 및 하락에 따른 수익률의 변화가 일어날 것으로 보인다. 또 권리금이 건물 가격에 변수로 작용하면 향후 매매가 산정에도 영향을 줄 것으로 보인다.

상권이 좋은 지역의 건물주들은 임대료상승을 통해 향후 권리금보전에 대비, 임대료를 높일 가능성이 크다. 하지만 임대료 상승에 따른 공실 리스크가 발생할 수 있다. 반면, 상권이 비활성화 된 지역의 경우에는 임대료를 올리기 보다는 일찌감치 건물을 매각하려는 움직임이 늘어날 가능성이 있다.

이춘우 신한은행 태평로PWM PB팀장은 "건물주 입장에서는 임차인의 권리금을 보장해줘야 하는 부담이 생긴 것"이라며 "수익률에 변동이 생기는 만큼 자산가들이 매우 민감하게 반응하고 있다"고 말했다. 이어 "임대료를 올리겠지만, 상승한 임대료가 매매가에 반영되지 않을 수도 있어 매각가 산정에 애를 먹을 수 있다"고 전했다.

업계에서는 수익률과 권리금의 적절성을 판단하는 것이 쉽지 않다는 반응이다. 현재 권리금에 대한 명확한 법률적 규정은 없다. 또 권리금은 건물주와는 무관하게 임대인들 사이에 관행적으로 거래돼 왔다. 따라서 일반적으로 권리금의 적정성을 판단하는 것은 쉽지 않다.

권리금은 한 점포를 두고 투자한 시설비, 바닥자리값, 영업권에 대한 일종의 보상이다. 즉, 장사를 계속해 벌 수 있는 수익을 포기하는 대가로 새로운 점포주가 이를 보전해 주는 것이다. 가장 보편적인 권리금은 영업권리금이다. 점포의 1년간 순수익을 기초로 한다. 연간 매출액에서 임대료, 재료비, 인건비, 공과금, 기타 경비 등을 차감한 금액이다.

그 다음으로 많이 요구하는 것이 시설권리금으로 점포에 투자된 시설비용이다. 보통 연간 30%씩 감가상각하고 최초 설치일로부터 3년이 경과되면 시설권리금으로 인정하지 않는다. 마지막으로 바닥권리금이 있다. 일종의 자리 값이다. 지하철이 생기는 역세권이나 새로운 배후단지가 조성되는 신도시 등 입지가 좋은 곳에서 종종 요구된다.

일각에서는 권리금 명문화보다는 보증금에 상관없이 임차권을 5년 혹은 10년 동안 보장해 주는 조항이 시장에서 더 큰 영향을 미칠 것이라는 전망이다. 이 경우 시장에서 임대료가 상승하는 등 부작용이 발생할 수 있다는 지적이다.

상권분석 전문가 이동열 어반에셋 이사는 "작은 건물의 경우 5년간(혹은 10년간) 임대료를 미리 다 올려놓고 임차인 구성에 나설 것"이라며 "상가 임대료가 일제 상승하는 부작용이 초래될 것"이라고 말했다. 다만 "이 경우 당장 건물 매매가에는 영향을 미치지는 않을 것"이라고 덧붙였다.

한편 상가임대차보호법 개정안은 여야간 이견으로 국회 표류중이다. 여당에선 김진태 의원(새누리당)이 정부 청부 입법으로 지난 11월 상가임대차보호법 개정안을 발의했고, 이에 맞서 야당에선 서영교 의원(새정치민주연합)이 같은 달 참여연대와 함께 지난 9월 발표된 정부안을 보완해 개정안을 발의했다.