이 기사는 2024년 07월 16일 14:26 thebell 에 표출된 기사입니다.

신한알파리츠는 국내 주요 업무지구에 위치한 코어 오피스에 투자하고 있다. 상업용 부동산 시장 침체기에도 비교적 안정적인 임대료 수취, 꾸준한 가치 상승 모두가 가능했다. 또 자산 대부분을 실물로 100% 투자해서 운용 및 매각이 용이한 편이다. 감정평가 기준 자산가치가 30% 가까이 올랐는데 실제 가치는 더 높아졌을 것으로 보인다.

현재 주가는 순자산가치 대비 0.69 수준이다. 신한알파리츠의 시가총액과 차입금을 제외한 자산총계를 비교한 값이다. 실제보다 30% 이상 주가가 저평가돼 있다는 의미로 신한알파리츠 1주당 가격은 9000원대가 적정하다는 평가다.

상장리츠 중 유일하게 주가수익률이 두자릿수다. 신한알파리츠만 주가 6000원대로 공모가 5000원을 훨씬 웃돌기 때문이다. 지난 6월 말을 기준으로 한 주가수익률은 26%로 상장 후 6년간 누적 배당수익률을 포함한 총 수익률은 74%을 기록했다.

◇국내 오피스 실물 100% 투자 '강점'…일부 건물은 구분소유

신한알파리츠는 2018년 8월 기초자산 2개로 상장했다. 이후 6년 동안 포트폴리오 자산을 총 10개로 늘렸다. 지난 6월 마지막으로 'GS서초타워'를 취득했다. 앞서 지난해에는 '용산 더프라임'을 매각해 차익을 투자자들과 나눈 바 있다.

모든 자산을 모(母)리츠인 신한알파리츠 또는 신한리츠운용이 설립한 자(子)리츠를 통해 투자했다. 다른 운용사가 설정한 부동산 펀드 지분 일부에 투자한 형태가 없다는 의미다. 그만큼 매각 등 운용 의사결정이 자유로울뿐만 아니라 의사결정을 내릴 때도 상대적으로 모리츠의 이익을 최우선에 둘 수 있는 강점이 있다.

대다수 자산을 실물로 100% 담은 점도 포트폴리오 경쟁력을 뒷받침한다. '그레이츠 판교'는 모리츠가 직접 오피스 전체를 샀다. 그레이츠 숭례, 그레이츠 청계, 트윈시티 남산, GS서초타워는 자리츠가 실물을 인수하고 모리츠가 100% 지분을 가져온 형태다. 신한L타워도 자리츠가 실물 전체를 샀지만 모리츠 지분은 80.2% 정도다.

나머지 자산은 구분소유 건물로 실물 일부만 투자했다. 삼성화재 역삼빌딩은 전체의 50%를, 캠브리지빌딩은 5개층을 인수했다. HSBC빌딩의 3분의1은 HSBC본사가 쓰고 있다. 실물은 일부만 담았지만 설립 자리츠의 지분은 모두 모리츠가 인수했다. 용산 아스테리움은 주상복합 빌딩이라 오피스 부분만 자리츠가 샀다. 모리츠의 자리츠 지분은 30.8%다.

구분소유 자산은 그 특성으로 인해 가격이 저평가되는 측면이 있다. 매각 시 큰 폭의 가치 상승은 기대하기 어렵다는 뜻이다. 물론 신한알파리츠의 이 점을 역으로 이용했다고 평가할 수도 있다. 비교적 낮은 가격에 안정적인 임대차가 강점인 강남업무지구(GBD) 코어 오피스 2개를 인수했기 때문이다.
◇자산취득가 기준 AUM 세 배 '껑충'…감평액 27% 상승

신한알파리츠는 주요 업무지구에 위치한 코어 오피스를 중심으로 꾸준히 신규자산을 편입해 왔다. 운용자산(AUM) 규모가 취득가 기준으로 3배 이상 증가한 상태다. 상장 당시 2개 기초자산 매입가는 총 6833억원이었다. 올해 6월 말을 기준으로 한 10개 자산의 총 매입가는 2조2351억원으로 나타났다.

실제 자산가치는 훨씬 더 높을 것으로 보인다. 신한알파리츠가 6월말 기준으로 제공한 자료에 따르면 최근 감정평가를 반영한 자산가치는 2조8526억원이다. 10개 자산 총 취득가 2조2351억원보다 6175억원, 27.6% 높은 수치다. 감정평가 시점이 2021년부터 최근까지로 분산돼 있어 현재 시점 가치는 보다 뛰었을 가능성이 크다.

특히 상장 때부터 갖고 있던 신한알파리츠 핵심 자산인 그레이츠 판교의 가치가 상당히 상승해 있을 것으로 보인다. 그레이츠 판교의 마지막 감정평가는 2021년 초에 있었다. 당시 공정가치 7731억원으로 평가됐다. 연면적 3만128평인 점을 고려하면 평당가 2570만원 수준으로 계산된다.

현재 가치는 인근 거래 사례를 봤을 때 8260억원 이상으로 추정된다. 지난해 초 알파돔시티 내 그레이츠 판교(6-4구역) 바로 옆 알파돔타워(6-3구역)가 평당 2740만원에 거래된 바 있다.

◇취득가-차입금 0.8조, 시총 0.5조…P/NAV 0.69

순자산가치(NAV)는 올 6월 말 기준 7990억원으로 추산된다. NAV는 총 자산에서 차입금, 사채 등 이자발생부채를 뺀 값으로 계산된다. 향후 돌려받을 수 있는 보증금 등은 제외한다. 실질적인 에쿼티 비중을 나타내는 지표인 셈이다.

먼저 같은 기간 총 자산은 2조2066억원으로 추정된다. 신한알파리츠의 마지막 결산기는 12기(23년10월~24년3월)였다. 연결 사업보고서상 3월 말 자산총계가 2조43억원이었다. 이후 6월 중 GS서초타워를 인수하기 위해 자(子)리츠인 신한알파서초타워를 만들었다. 신한알파서초타워의 총 자산이 2023억원이다.

이자발생부채는 1조4076억원으로 계산했다. 3월 말 기준 장기차입금을 포함한 총 차입금 1조3361억원에 신한알파리츠가 신한알파서초타워에 투자하기 위해 단기차입한 715억원을 더한 수치다. 신한알파리츠는 차입금 외 회사채 등을 통해 재원을 조달하진 않았다.

이를 바탕으로 추산한 순자산가치 대비 주가 비율인(P/NAV)는 0.69다. P/NAV는 리츠의 시가총액을 NAV로 나눈 값이다. 일반 기업 주식으로 따지면 주가순자산비율(PBR)과 비슷하게 쓰인다. 통상 P/NAV가 1보다 작은 경우 리츠가 저평가돼 있다고 해석한다.

신한알파리츠의 시가총액은 5550억원으로 계산했다. 지난 6월 말 종가 6300원에 거래 주식 수 8810만123주를 곱한 수치다. 7월 들어 주가가 6200원대에 움직이고 있는 점을 고려하면 현재 시가총액은 5400억원대로 소폭 떨어졌을 것으로 보인다.

적정주가는 9069원으로 추정된다. 신한알파리츠의 6월 말 NAV 7990억원에서 상장 주식 수를 나눈 값이다. 올 들어 6000원대 초반에서 가격이 형성돼 있는 만큼 최소 3000원가량 주가가 저평가돼 있는 셈이다. 30% 정도 할인된 상태에서 거래되고 있다는 의미이기도 하다.

물론 감정평가액을 고려한 최근 자산가치를 기준으로 한다면 P/NAV는 훨씬 낮고 적정주가는 1만원을 돌파할 것으로 추정도 가능하다. NAV를 구할 때 총 자산을 리츠의 자산총계가 아닌 마지막 감정평가액인 2조8526억원을 기준으로 하면 NAV는 1조4450억원으로 계산된다. 이를 바탕으로 P/NAV와 적정주가를 구하면 각각 0.38, 1만6402원으로 나온다.
◇6000원대 주가 유지…누적 주당배당금 포함 총 수익률 74%

주가가 상당히 저평가돼 있는 상태임에도 불구하고 상장리츠 중 가장 높은 가격을 유지하고 있다. 24개 상장리츠 중 신한알파리츠만 6000원 이상에서 거래되고 있다. 주가가 공모가를 웃도는 리츠도 신한알파리츠를 포함해 4개 정도에 불과하다.

주가수익률은 26%로 계산된다. 신한알파리츠의 올 6월 말 종가 6300원과 공모가 5000원을 비교한 값이다. 그나마 공모가를 넘은 가격에 거래되고 있는 삼성fn리츠, 이지스밸류리츠, 코람코더원리츠 역시 주가수익률이 2% 안팎에 불과하다. 주가가 5000~5100원대인 영향이다.

주가수익률과 누적 배당수익률을 포함한 총 수익률은 74%에 달한다. 6월 말 주가수익률 26%에 같은 기간 누적 배당수익률을 48.8% 더했다. 누적 배당수익률은 12기(23년10월~24년3월)까지 누적 주당배당금 2442원을 공모가 5000원과 비교한 값이다.

향후 총 수익률은 지속적으로 올라갈 것으로 보인다. 고금리 상황이 지속되면서 전반적으로 리츠 주가가 부진하다. 금리 인하가 본격화하며 시가총액이 커서 비교적 거래량이 많은 상장리츠가 특히 큰 폭으로 주가 반등에 나설 것이라는 전망이 우세하다.