이 기사는 2025년 03월 19일 08시59분 thebell에 표출된 기사입니다

토지거래 허가구역 해제 이후 서울시 강남3구(서초구·강남구·송파구) 아파트 평균 거래 가격이 크게 상승하고 있다. 이에 따라 금융사 소속 부동산 전문위원들 또한 분주해졌다. 주로 매수 관련 문의가 줄을 잇고 있다. 매수 주체나 그 방식에 따른 절세방안이 있는지에 대한 질의에 적응 대응하는 모습이다.

부동산 플랫폼인 직방에 따르면 국토교통부 실거래가 분석 결과 서울시 강남3구 소재 집값이 강한 상승세를 보이고 있다. 토지거래허가가 해제되고 기준금리 인하로 대출금리 하락할 것이라는 기대감이 기저에 깔려있다는 분석이다. 강남3구를 중심으로 전세를 끼고 매매하는 '갭투자' 의심 건수 또한 늘어난 것으로 나타났다.


실제로 금융사 소속 세무사들은 부동산 매수 관련 문의가 증가했고 입을 모은다. 특히 자녀의 주거 문제를 해결하고 싶어하는 자산가들이 많다는 설명이다. 다만 자금출처 증빙이 까다로운 데다 국세청이 부모와 자녀간 자금거래에 대해선 면밀히 살피는 분위기가 있는 만큼 세무 전문가에게 도움을 청하고 있다.

◇"강남 집값은 불패" 매수자문↑…증여? 대출? '고민 가중'

금융사 세무 자문 담당자들은 최근 부동산 거래 관련 문의가 급증했다고 입을 모았다. 특히 자녀가 거주용 부동산을 매입할 수 있도록 돕는 방법에 대해 묻는 자산가 수가 늘고 있다고 한다.

지역으로는 반포동에 대한 선호도가 높다고 한다. 그동안 토지거래허가구역으로 지정된 타 지역 수요가 유입되던 것이 지속되고 있을 뿐만 아니라 '래미안 원베일리' 효과를 누리고자 하는 수요가 적지 않은 상황이다.


다만 강남 부동산의 경우 취득가액이 기본적으로 높기 때문에 재원 마련에 있어 고민이 깊은 상황이다. 이런 까닭에 갭투자를 통해 집을 매수하려는 수요 또한 늘고 있다. 물론 토지거래허가구역에서 주택을 구입한 경우에는 구입 후 2년간 실거주를 해야만 한다.

한 증권사 관계자는 "부동산전문위원들 사이에서는 국내 부동산 가격이 피크를 찍었다라는 말이 나오곤 있지만 자산가들은 강남 집값은 떨어지지 않는다는 것을 지속해서 확인하고 있기 때문에 매수하려는 의지가 크다"며 "자녀로 하여금 강남3구 지역 아파트를 매수하게 하고싶은데 세금 이슈로 고민을 하는 자산가들이 많다"고 말했다.

자녀에게 주택 구입자금을 지급하는 방법으로는 두 가지가 거론된다. 증여와 대출이다.

자녀에게 증여를 할 경우에는 증여세가 부과된다. 증여세는 상속세와 마찬가지로 누진세율이 적용되기 때문에 부담이 크다. 이에 따라 대안으로 떠오른 것이 대출이다. 부모가 자녀에게 주택구입 자금을 대출해주고 원리금 상환 기한까지 이자를 지급하겠다는 차용증을 써 향후 자금 증빙 시 이를 국세청에 제출하는 방식이다.

문제는 차용증 작성이다. 은행을 중심으로 고객들로부터 차용증 작성에 대한 문의가 급증했다고 한다. 특히 대출금리에 대한 부분이다. 세법상 자녀는 연 4.6%의 이자를 부모에게 지급해야 한다. 10억원을 대출 받았다면 1년에 4600만원을 이자로 지급해야하는 셈이다. 다만 이자율이 4.6%보다 낮아도 차익이 연간 1000만원 미만이라면 증여세 과세 대상이 아니기 때문에 이를 감안해 4% 수준으로 금리를 책정하는 것이 유리하다.

한 증권사 소속 세무 담당자는 "자녀의 상환 능력을 감안해 대출 규모를 정하고 그 외의 주택자금은 증여하는 안을 제시하고 있다"고 말했다.

◇대안으로 주목받은 '가족법인'…"법인세 개정으로 어려워져"

연예인들을 중심으로 강남권에 위치한 상가 등 비주거용 건물의 가격이 오르며 자산이 크게 불어났다는 소식이 전해지곤 한다. 이와 같이 자산가들 또한 강남권 비주거용 부동산 매입을 통해 임대 수익을 얻는 것에 상당한 관심을 갖고 있다. 최근까지 가족법인 활용법이 유행처럼 번졌는데 최근까지도 설립 문의가 이어지고 있는 것으로 파악된다.

가족법인은 가족으로만 지분이 구성돼 있는 주식회사다. 법인을 통하면 부모가 최대 21억7000만원까지 무이자로 대여할 수 있어 부동산 취득자금으로 활용할 수 있다. 은행을 통한 대출 또한 가능하다. 주로 비거주용 부동산이 투자 대상이 되지만 거주용 부동산을 취득하는 사례도 적지 않다는 설명이다.

다만 예년에 비해 가족법인에 대한 관심이 뜨겁진 않다는 지적도 나온다. 지난해 세법개정안을 통해 과세표준 200억원 이하에 대해 적용되던 9% 세율이 19%로 인상된 게 영향이 컸던 것으로 풀이되고 있다.

최근 들어선 국세청의 가족법인 본점 소재지에 대한 사후조사 움직임이 일부 포착되고 있어 주의가 필요하다고 전문가들은 입을 모은다. 본점 주소지가 공유오피스이거나 전대인 경우 본점으로 인정받지 못하고 취득세 중과세가 적용될 수 있다는 설명이다.

한 은행 관계자는 "관할 소속 공무원들은 가족법인의 본점 소재지가 공유오피스인지 여부도 바로 포착할 정도로 잘 알고 있지만 납세자들이 이를 알 리는 무방하다"며 "세금 부과 제척기간이 지난 설립자들은 괜찮겠지만 최근 몇년간 가족법인을 설립한 경우에는 취득 당시의 본점 소재지 현황에 따라 취득세 중과가 될 수도 있다"고 말했다.