이 기사는 2016년 12월 21일 16:42 thebell 에 표출된 기사입니다.

2016년의 상업용 시장은 전반적으로 어려웠다. '알고 있는 건 모른다는 사실 뿐'이라는 변화를 온 몸으로 체험했던 11개월을 보내고 이제 한해를 정리해야 할 시기다.

하지만 정리를 얘기하기에는 여전히 변화가 지속되고 있다. 또 부푼 마음으로 새해를 기대하기에는 왠지 모를 불안감도 남아있다. 부동산 자체의 변화보다는 부동산을 포함한 산업, 정치, 경제 전반에 영향을 줄 수 다양한 이벤트가 국내외를 막론하고 끊임없이 생기고 있다.

저성장을 지칭하는 뉴노멀(New Normal)에 익숙해 지기도 전에 누군가가 얘기하듯 'Expect the unexpected'가 더 와 닿는 상황이 됐다. 부동산은 주식, 금리, 환율 등과 달리 즉각적으로 반응하거나 영향을 받지는 않는다. 그러나 여러 상황들이 동시에 계속하여 발생하는 상황에서는 조심스런 방향의 변화를 준비해야 한다. 2016년 주요 변화와 이슈를 정리해 보는 것이 2017년 준비의 첫걸음이라고 생각한다.

오피스 시장은 임대수요가 크게 위축돼 많은 임대인들이 무상임대 제공과 다양한 인센티브로 임차인 유치에 힘을 기울였다. 반면 금융시장의 잦은 변동과 낮은 수익률로 국내외 기관투자자들은 부동산을 포함한 대체투자에 주목했다. 이에 오피스 빌딩 거래 규모는 역대 최고 수준을 보였고 거래가격도 지속 상승했다.

리테일 부동산 시장의 경우에는 투자물건의 대다수를 차지했던 백화점이나 대형마트 거래가 예년에 비해 줄어든 반면 일년에 한두건 있을까 말까 한 대형쇼핑몰이 여러건 거래됐다. 소비심리가 하락하고 있다는 점과 다르게 리테일 투자시장은 양적으로 크게 성장했다.

홍대입구·마포 등 리테일 임대료가 빠르게 성장하는 지역에서는 오피스 빌딩을 매입해 저층부를 리테일로 전환하는 사례도 있었다. 리테일 시장에 대한 투자자들의 관심이 증가하며 새로운 투자물건을 적극적으로 발굴해 투자시장 규모를 키웠다.

물류투자 시장은 3PL 산업의 성장, 소셜커머스를 비롯한 모바일, 온라인 쇼핑의 신장세가 지속됐음에도 불구하고 주춤했다. 대형 물류시설을 개발하며 선매각이 이뤄진 몇몇의 경우를 제외하면 기존 시설의 거래 규모는 오히려 감소했다.

이는 일부 대기업을 제외하면 온라인과 3PL업체 자체의 규모가 크지 않아 임대 수요층이 탄탄하지 않다는 점이 배경이 됐다. 임대기간도 2년 남짓으로 오피스나 리테일에 비해 짧아 안정성이 떨어진다. 또한 대형마트나 백화점 업체들까지도 온라인 쇼핑을 강화하며 업체들간 경쟁이 심해지는 가운데 자체 비용이 증가해 실제적으로 임대료 인상이 쉽지 않은 점도 물류투자시장의 부진 배경으로 거론된다.

객실 매출이 외국인 관광객수에 절대적으로 좌우되는 호텔 시장의 경우는 어떨까. 한국관광공사는 2016년 한국을 방문한 외국인수가 1700만 명이 넘을 것으로 잠정 집계하고 있다. 그러나 호텔의 객실점유율, 평균객실매출, 객실 외 F&B수익 등 제대로 된 통계가 지난 2014년 이후 공식적으로 나오지 않고 있다. 투자자 입장에서 시장을 이해하고 개별 물건을 분석하기에 어려움이 따랐을 것이다. 따라서 호텔 투자시장의 성장이 쉽지 않았다고 분석된다.

불확실성이 지배하는 경우에는 상대적으로 안정적인 자산으로 여겨지는 부동산으로 자금이 더욱 몰리는 경향이 있다. 2016년이 그러했다면 2017년의 경우에도 마찬가지일 가능성이 높다. 최근 미국이 금리 인상을 단행했고 앞으로 3차례 추가적으로 인상할 것을 예고했다. 여기에 강달러 기조, 미국·일본 증시의 호황 등이 한국 부동산 투자시장에는 부정적인영향과 긍정적인 영향을 함께 줄 것으로 전망된다.

이러한 때일수록 시장에 대한 이해, 수급, 그리고 지역적 특징 등 본질을 더 면밀히 살펴야 한다. 리테일 시장, 물류 시장, 호텔 시장 등은 부동산 시장의 개별성 만큼이나 산업 자체의 특징이 다르기 때문에 부동산 시장과 함께 개별 시장을 이해해야 한다. 그만큼 이해하기 어려운 시장이 부동산이다.

전반적인 어려움에도 불구하고 투자자들은 부지런히 물건을 발굴하고 투자 활동을 하게 될 것이다. 물류와 호텔 투자시장은 초기라는 점에서 오히려 성장 기회가 있고, 오피스와 리테일 시장은 안정성 면에서 누구나 선호하게 됐다. 내년 이맘 때가 되면 또 다른 모습으로 승자와 패자가 나눠지겠지만 일단 모두가 승자되길 빈다.

홍지은 세빌스코리아 상무

이화여자대학교 통계학과 졸업
University of Surrey 관광개발학 석사
커민스코리아 마케팅 담당
아시아 비즈 스트레티지 컨설턴트
現 세빌스코리아 리서치&컨설팅 본부 상무