이 기사는 2017년 10월 19일 08:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

2016년 9월 서울시는 2017년부터 시작해 단계적으로 서울시 고가차도 총 8곳을 철거하는 계획을 발표했다. 특히 올해 안에 한남2고가(한남오거리)와 구로고가의 철거가 예정돼 있다. 고가의 철거는 지역주민들과 부동산투자자들의 큰 관심을 끄는 이슈이다. 상권의 활성화와 주택 가격 및 지가의 상승과 밀접한 관련이 있기 때문이다.

고가차도의 철거로 인해 상권이 활성화된 사례 중 하나를 살펴보면 약수역 상권을 들 수 있다. 2014년 9월 4일 약수역 고가차도의 철거가 완료돼 고가도로 아래 동호로가 개통됐다. 약수역 상권은 고가차도 철거 이래로 미관이 개선되고 유동인구와 상가들이 늘면서 상권이 활성화되고 있다.

최근 약수역 상권은 모 언론사에서 선정한 서울 라이징 상권 BEST7에 선정됐다. 최근 3개년 매출액 증가율 추이에서 문래동 주민센터 상권에 이어 2위를 차지하는 등 주목을 받고 있다. 3호선과 6호선이 환승하는 더블 역세권으로 강남이나 강북 어디로든 이용이 편리해 역을 이용하려는 직장인 유동인구가 많다. 약수역 사방으로 아파트와 단독주택이 밀집해 있어 배후 주거 소비 인구도 풍부하다.

고가차도 철거 이후 넓은 도로 경관이 개선되고 약수역 사거리를 가로지르는 보행자수들이 늘어나는 추세다. 상가의 매출이 불어나면서 임대료와 지가가 상승하고 있다. 고가차도 철거 이전 약수역 대로변의 대지지분 기준 평당 3000만~4000만 원 수준에 시세가 현재 평당 6000만~7000만 원에 시세가 형성돼 있다.

실제 3번출구 인근 대로변 한 건물은 최근 평당 6100만 원 수준인 70억 원에 거래가 되고, 사거리 코너 위치의 매물은 대지기준으로 평당 8000만 원 수준에 육박하고 있는 등 지가가 큰 폭으로 상승한 것으로 분석된다.

이처럼 고가 차도의 철거는 부동산투자에 있어 호재이자 미래가치라고 볼 수 있다. 고가 차도의철거가 언제 이루어지는지 조사하고 파악하는 것은 중요하다. 그러나 필자가 더 중요하게 여기는 것이 있다. 그것은 바로 실행하는 것이다.

2013년 11월에 일어난 일이다. 한남고가 밑 대로변에 현재 커피숍이 전층 입점해있는 건물이 40억 원(대지기준 3.3㎡당 6100만 원)에 매매가 되었다. 그 당시 인근 대로변은 평당 7000만 원 수준이 시세였다. 당시 그 건물은 한남고가로 가려져 있어서 시세가 낮게 형성돼 있었다. 서울시는 2009년도에 한남제2고가 철거를 이미 발표했었지만 철거 시점은 확정되지 않은 상태였다.

그 건물이 시장에 나온 것을 안 전문가들은 한남고가 철거를 염두에 두고 장기투자를 하면 좋을 것이라는 생각했다. 투자제안을 받은 한 지인은 전문가들의 긍정적 의견에도 불구하고 언제 고가차도 철거가 이뤄지겠냐며 수도권 신도시의 역세권내 1층 구분상가를 구입했다. 한남고가 철거가 임박하면서 현재 그 물건의 시세는 대지기준 3.3㎡당 9000만 원 이상으로 판단된다.

또 하나의 비슷한 예를 들어 보자. 도심내 공원 조성이라는 호재인 연남동 경의선 숲길이 한참 공사 중이던 2014년 연남동 일대는 여전히 슬럼화되어 있었다. 그러나 2015년 공원이 개장하면 상권의 활성화가 이루어질 것이라는 전망에 있어서는 전문가들내 이견이 없었던 시기였다. 연트럴파크 인근 이면부 단독주택이 대지기준 3.3㎡당 1500만 원일 때 공원조성의 미래가치를 막연한 기대감으로 치부하며 구입을 미룬 사람도 있었다. 반면 과감히 투자해 2배 이상의 시세차익을 거둔 지인들도 있다.

필자의 경험상 수많은 투자자들을 만나면서 느낀 것 중 가장 어려우면서도 중요한 것은 실행하는 것, 바로 결단이다.

유민준 신한은행 부동산팀장