이 기사는 2018년 11월 05일 10시17분 thebell에 표출된 기사입니다

코람코자산신탁이 서울 강남역 인근의 와이비엠(YBM) 보유 부동산 매입에 속도를 내고 있다. 내년 하반기 거래를 마무리하고 개발을 본격적으로 시작할 예정이다. 건물을 새롭게 만든 후 3년을 운영하다가 매각할 것으로 전망된다.

5일 부동산업계에 따르면 코람코자산신탁은 최근 YBM과 YBM에듀, YBM홀딩스가 소유한 강남구 강남대로 374(826, 826-1, 826-2)·테헤란로2길 28(826-6)에 있는 토지 4필지와 건물에 대한 매매계약을 체결했다. 거래금액은 1450억원으로 소유권 이전은 내년 9월께 이뤄질 예정이다.

YBM은 강남대로 374과 테헤란로2길 28의 부동산을 2001년과 2013년에 매입했었는데 각각 17년, 5년만에 매각하게 됐다.

앞서 코람코자산신탁은 올해 8월 '코람코가치부가형부동산 제2호 위탁관리모(母)부동산투자회사'와 '코람코가치부가형부동산 제2의1호 위탁관리자(子)부동산투자회사'라는 리츠 설립을 추진하면서 사업을 본격화했다. 이중 이번 부동산 매입 주체는 위탁관리자(子)리츠다.

해당 리츠는 보통주 자본금 700억원과 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 860억원 총 1560억원을 마련해 부동산 매입 자금을 치른다. 토지와 건물 가격 외에 취득세와 자문수수료 등이 포함된 금액이다.

부동산을 산 후 연면적 2만1886㎡(6620평) 규모의 상업용 빌딩으로 개발한다. 이를 위해 코람코자산신탁은 최근 설계용역업체를 선정하기 위한 입찰을 진행했다. 이안디자인건축사사무소, 종합건축사사무소가람건축, 시아플랜건축소사무소가 참여했는데, 이안디자인건축사사무소가 선정됐다.

시공사는 내년 하반기에 선정한다. 건설사가 정해지면 2020년 4월 준공을 목표로 공사를 진행한다. 준공 후 판매시설, 학원, 병의원 등의 용도로 임대 운영한다.

공사비는 445억원으로 책정됐다. 부동산 매입금액에 공사비와 설계비, 감리비 등을 포함하면 총사업비는 2198억원 수준이다. 이 중 보통주 자본금과 임대보증금 외 PF 대출은 총1498억원이다. 이자율은 연 4.4%다. 건물이 준공되면 장기차입금으로 리파이낸싱되고 금액과 이자율은 각각 1438억원 연 3.9%가 될 전망이다.

코람코자산신탁은 해당 사업 기간을 준공 후 3년 뒤인 2025년 상반기까지로 정했다. 연평균배당률은 연 2.9%로 분석했다. 부동산처분으로 인한 시세차익(Capital Gain)은 511억원으로 예상했고, 이를 고려하면 연평균배당률은 연 15.8%가 될 전망이다.

△강남역 인근 YBM 보유 부동산 위치(출처: 코람코자산신탁)