이 기사는 2019년 05월 29일 16:11 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산신탁사의 재무 건전성을 엿볼 수 있는 영업용순자본비율(NCR)에 변화가 일어나고 있다. 11곳 모두 금융당국이 정한 최소비율을 상회하며 안정적인 수준을 나타내고 있지만, NCR이 하락한 부동산신탁사가 절반가량 있었다. 반면 상승한 곳도 있어 최고치를 기록한 곳과 최저치를 나타낸 업체의 격차가 더 커졌다.

금융당국은 지난해 신규 인가를 본격적으로 추진하면서 NCR 산정방식을 개선하겠다고 밝힌 바 있다. 현재 관련 작업이 진행 중으로 책임준공확약형 관리형 토지신탁을 주력으로 하는 부동산신탁사에 향후 큰 영향을 끼칠 것이란 분석이 나온다.

◇업계간 NCR 격차 확대

NCR은 금융사의 재무 건전성을 파악할 수 있는 지표로 부동산신탁사에도 적용된다. 영업용순자본을 총위험액으로 나눠 집계한다. 총위험액에는 시장위험액, 신용위험액, 운용위험액 등이 고려된다. NCR은 수치가 높을수록 긍정적으로 해석한다.

금융당국에서는 부동산신탁사의 NCR을 산정해 최소비율인 150% 이상을 유지하도록 하고 있다. 부동산신탁사 11곳은 매년 150%를 크게 상회하며 안정적인 수준을 나타내고 있다. 올해 1분기에도 모두 150%를 웃돌았다.

이처럼 부동산신탁사의 NCR이 양호한 수준을 보였지만 최근 변화가 일어나고 있다. 올해 1분기 말 기준으로 작년 말보다 하락한 곳이 다수 나타났다. △한국토지신탁 △한국자산신탁 △하나자산신탁 △무궁화신탁 △국제자산신탁 △생보부동산신탁 등 6곳이 대표적이다. 특히 한국토지신탁과 한국자산신탁, 하나자산신탁, 생보부동산신탁 4곳은 작년 1분기 말과 비교해도 NCR이 떨어졌다.

눈에 띄는 곳은 생보부동산신탁이다. 다른 업체들은 대부분 리스크가 있는 차입형토지신탁을 적극적으로 하고 있지만, 생보부동산신탁은 보수적으로 사업을 펼치고 있기 때문이다. 생보부동산신탁의 NCR 변화는 총위험액의 변동보다 영업용순자본의 변화 영향이 더 컸다. 올해 1분기 말 840억원으로 작년 말보다 8.3% 감소했다. 다만 경쟁사들과 비교할 때 리스크가 크게 높다고 하기는 어렵다. 생보부동산신탁의 올해 1분기 말 NCR은 1300.5%로 업계에서 세 번째로 높았다.

작년 말과 비교해 NCR이 상승하며 건전성이 개선된 곳들도 있었다. △코람코자산신탁 △KB부동산신탁 △대한토지신탁 △아시아신탁 △코리아신탁이 증가세를 나타냈다. 이 중 NCR의 상승 폭이 가장 높았던 곳은 코람코자산신탁이다. 올해 1분기 말 710.2%로 작년 말보다 151.0%포인트 올라갔다.

그다음으로는 코리아신탁이다. 코리아신탁의 경우 부동산신탁사 11곳 중 시장점유율이 가장 낮지만 NCR에서는 두각을 드러냈다. 코리아신탁의 NCR은 올해 1분기말 기준 1577.6%로 가장 높았다. 이는 작년 말과 비교해 71.1%포인트 상승한 수치다. 전년동기대비 221.4%포인트 급등했다.

각 업체 간 상승과 하락이 엇갈리면서 최고치를 기록한 곳과 최저치를 나타낸 업체의 격차도 커졌다. 작년 1분기 말에는 961.3%포인트 차이가 났지만 작년 말에는 1065.7%포인트, 올해 1분기 말에는 1178.2%포인트로 격차가 벌어졌다.

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◇NCR 개선 방안 추진, 책임준공형 주력 신탁사 타격 전망 나와

금융당국은 작년 부동산신탁업 신규 인가 추진 방안을 발표하면서 업계 리스크 관리에 대한 계획도 밝혔다. 당시 신탁계정대의 건전성 분류 기준과 NCR 산정 방식을 개선하겠다고 설명했다.

NCR 산정 방식 개선 내용은 크게 두 가지다. 우선 영업용순자본 산정시 신탁계정대 차감방식을 바꾸겠다는 계획이다. 현재 신탁계정대의 건전성이 악화되고 NCR에 제대로 반영되지 않는다고 판단했기 때문이다.

또 책임준공확약형 토지신탁의 위험액 반영을 변경하겠다는 방침을 밝혔다. 책임준공확약형 토지신탁은 시공사 부도 등으로 계약기간 내 준공을 완료하지 못하면 부동산신탁사가 손해배상 책임을 질 수 있는데, 이런 위험이 NCR에 반영되지 않고 있기 때문이다. 이에 책임준공확약형 토지신탁의 잠재적 지급위험에 따른 위험액을 산정해 NCR에 반영할 수 있도록 바꿀 방침이다.

현재 11곳 중 책임준공확약형 토지신탁을 가장 많이 하는 곳으로 하나자산신탁과 KB부동산신탁을 꼽을 수 있다. 두 곳 모두 책임준공확약형 토지신탁을 바탕으로 최근 사세를 크게 불리고 있다. 올해 1분기 말 NCR은 각각 1338.7%, 1246.5%로 업계 최상위권에 속하지만, 향후 관련 규정이 바뀌면 타격을 입을 수밖에 없다는 분석이 제기된다.

이종기 금융감독원 자산운용감독국 팀장은 "NCR 제도 개선과 관련한 내용이 금융위에 입법예고 돼 있고 시장에서 의견을 받고 있는데, 그것과 같은 일정으로 시행하려고 한다"며 "지금 내부적으로 준비 절차에 있어 이르면 연내 추진될 수 있지만 내년으로 넘어갈 수도 있다"고 설명했다. 이어 "바뀐 내용이 적용된다고 해서 모든 부동산신탁사의 NCR이 하락하지는 않을 것으로 본다"며 "각 회사가 보유한 사업장의 특성에 따라 달라질 수 있다"고 덧붙였다.