이 기사는 2019년 06월 27일 13:55 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 영등포구 문래동에 소재한 '영시티(Young City)' 매각 작업이 시작된 가운데, 매도자와 우선매수권자의 눈치싸움에 이목이 집중되고 있다. 부동산을 소유한 법인의 최대주주인 액티스(Actis)로서는 최대한 비싼 가격에 팔아 투자금을 회수하는 것이 중요하다. 반면 베스타스자산운용은 시장에서 현재 거론되는 가격에 인수하는 것을 노리고 있다. 향후 인근에 있는 타임스퀘어가 높은 가격에 매각되면 단숨에 자산가치 상승을 기대할 수 있기 때문이다.

◇총가격 4000억 이상 거론…인근 타임스퀘어 오피스 매각 변수

영시티는 문래로28길 25(문래동3가 55-18)에 있는 문래동 최초의 프라임급오피스빌딩이다. 애초 ㈜방림이 토지를 보유하고 있다가 2007년 메트로시티디앤씨(옛 골프사랑)에 570억원을 받고 팔았다. 그 후 세무서로부터 압류를 당하는 등 우여곡절을 겪었다. 2015년 영국계 스탠다드차타드(SC) PE 계열이 설립한 '파운틴밸리프로젝트금융회사'가 640억원에 인수했다.

해당 PFV의 주주로는 SC PE계열의 SCPEL(Standard Chartered Private Equity Limited)과 맥스톱 홀딩스(Maxtop Holdings Limited)가 대주주로 참여했다. SK디앤디(D&D)도 보통주 주주로 이름을 올렸다. 우선주 주주로는 한국자산신탁과 베스타스자산운용이 등장했다. 그 후 오피스빌딩 개발에 나섰다. 대림산업이 시공을 맡았고 2017년 11월에 준공됐다. 지하 5층~지상 13층, 2개 동이며 연면적은 9만9140㎡에 달한다.

그러다 작년 여름 PFV의 주주에 변화가 생겼다. 영국계 사모펀드 운용사인 액티스(Actis LLP)가 SC PE 부동산 부문을 인수했기 때문이다. SCPEL을 대신해 'Actis Young City Holdings (HK) Limited'가 보통주 주주가 됐다. SCPEL가 가졌던 보통주 지분율 47.3%에 해당하는 56만7000주를 보유했다.

△출처: 감사보고서

그 후 액티스에서는 올해 들어 투자금 회수 논의를 본격적으로 시작했다. 자산관리자로 사업에 발을 담그고, 우선매수권을 보유한 베스타스자산운용에 약 2달의 기간을 부여했다. 베스타스자산운용은 현재 부동산자문사에 자문을 받는 등 인수를 위한 작업을 분주히 진행하고 있는 것으로 알려졌다.

부동산업계에서는 액티스와 베스타스자산운용의 이해관계가 엇갈리고 있다는 분석이 나오고 있다. 현재 시장에서 거론되는 영시티의 3.3㎡(평)당 매각가는 1400만~1500만원 수준이다. 베스타스자산운용 역시 이 정도 가격에서 검토를 진행하는 것으로 전해진다. 연면적을 고려할 경우 총가격은 4198억~4498억원으로 집계된다.

하지만 인근에 소재한 타임스퀘어 매각이 시작되면서 셈법이 복잡해졌다. 타임스퀘어 오피스빌딩은 영시티와 가까운 거리에 있다 NH아문디운용은 올해 5월 말 존스랑라살(JLL)을 매각주관사로 선정한 후 입찰 준비를 하고 있다. 부동산업계에 따르면 JLL은 매각주관사 선정 과정에서 타임스퀘어 오피스빌딩의 3.3㎡당 매각가로 2300만원 정도가 가능하다는 분석을 제공한 것으로 알려졌다.

부동산업계 관계자는 "타임스퀘어의 경우 영시티와 전용률 등의 차이가 있기는 하지만, 매도자 측에서 3.3㎡당 1600만원 정도에 사서 그보다 높게 매도하려고 할 것"이라며 "JLL의 매각가 분석은 일종의 가능성이지만, 그 가능성이 현실화 될 경우 영시티 매각에 큰 영향을 미칠 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "액티스는 영시티를 상대적으로 돈을 더 벌 수 있는 기회를 놓치고, 베스타스자산운용은 싸게 사서 향후 시세차익을 많이 남길 수 있는 셈"이라고 말했다.

◇공실률 50% 수준, PFV 손실 지속

타임스퀘어 오피스 매각 외에 영시티의 공실률도 중요한 변수라는 관측도 있다. 복수의 부동산업계 관계자에 따르면 영시티 건물의 절반이 임차인 없이 비어 있는 상태다.

실제 부동산을 소유한 파운틴밸리프로젝트금융회사는 준공 후에도 이익을 남기지 못하고 있다. 작년 영업손실과 당기순손실은 각각 87억원, 236억원이다. 이 때문에 액티스 입장에서는 베스타스자산운요에 빠르게 매각해 투자금을 회수하는 것이 나을 수도 있다. 입찰을 진행한다고 하더라도 흥행 여부를 장담할 수 없기 때문이다.

베스타스자산운용 입장에서 봐도 공실률은 중요한 문제다. 타임스퀘어가 상대적으로 비싼 가격에 매각되더라도, 영시티의 공실률이 개선되지 않는다면 자산가치 상승 폭이 작을 수 있다는 분석이다. 또 매입 후 투자금 회수에 나서는 시점에도 건물에 빈 곳이 많으면 매각 자체가 어려워질 수도 있다.

△출처: 감사보고서, 단위: 백만원