이 기사는 2020년 04월 23일 16시19분 thebell에 표출된 기사입니다

신한BNP파리바자산운용이 '코로나19' 사태로 호텔업종이 큰 타격을 받자 펀드 차원의 '착한 임대인 운동'에 동참했다. 명동 나인트리 호텔에 투자하는 부동산 공모 펀드의 원활한 운용을 위해 MRG(최소보장임대료) 지급 기일 연장을 먼저 제안하며 호텔 측의 부담을 덜어줬다.

투자자 입장에서는 올해 결산기에 MRG가 들어오지 않아 배당이 진행되지 않지만 목표 수익률 달성에는 큰 문제가 없을 것으로 보인다. 이연된 배당도 내년 지급될 예정이다. 투자 자산의 안정적인 성장이 곧 펀드 수익률인 만큼 코로나19로 인한 업황 악화를 헤쳐나가기 위해 운용사, 투자자, 호텔까지 종합적으로 고려한 조치라는 설명이다.

◇ MRG 지급, 결산일 이후로 늦춰…향후 대비 펀드에 현금 확보 차원

23일 신한BNP파리바자산운용에 따르면 최근 '신한BNPP나인트리부동산투자신탁' 펀드와 파르나스 호텔 간에 체결된 임대차계약서 제8조제1항에 따른 연간 최소보장임대료(MRG) 정산액 지급기한을 연장했다. 기존 계약에 따르면 최소보장임대료(MRG) 지급 기한은 이달 13일이었지만 5월 4일로 변경됐다.

2017년 설정된 이 펀드는 서울시 중구 초동에 위치한 나인트리 프리미어 호텔 명동 Ⅱ에 투자하는 상품으로 리테일에서 465억원 가량을 모집했다. 이 호텔은 GS리테일 계열사인 파르나스호텔이 운영하고 있으며 총 20년 마스터리스(Master Lease·장기임대차)방식으로 계약을 맺은 상태다.

펀드는 7년 만기 폐쇄형으로 최소 가입금액은 500만원이었으며 연간 60억원대 최소보장임대료(MRG)가 있어 안정적인 배당이 가능한 상품으로 주목받았다. 나인트리 호텔 펀드는 매월 호텔 매출의 일정 비율을 임대료로 수취하고 있다.

펀드는 최소보장임대료와 호텔 매출액의 40% 중에서 더 높은 금액을 선택해 받고 있다. 호텔 매출이 증가하면 배당금도 증가한다는 의미다. 매출이 줄어들어도 최소 보장된 금액이 있기 때문에 결산 시기에 호텔은 이 차액만큼 펀드에 납입을 진행한다. 예를 들어 연간 MRG가 1000만원이고 매출이 980만원이면 20만원을 호텔이 지급하면서 MRG를 맞췄고 투자자들은 안정적인 수익을 낼 수 있다는 장점이 있었다.

이번 MRG 지급 기한 연기 조치는 신한BNP파리바자산운용 측이 먼저 호텔에 제안해 이뤄졌다. MRG 지급 시기가 5월로 연기됐다는 것은 결산 시기가 지난 후 펀드에 돈이 들어온다는 의미다.

펀드 결산은 4월에 진행되고 이 MRG로 투자자 배당을 실시해왔다. 결산 이후에 금액이 들어오면 펀드 운용을 위한 비용을 제하고 배당을 진행하지 않기 때문에 여유 현금을 보유할 수 있다. 코로나19로 여행업과 호텔업 등 관광업이 직격탄을 맞으며 향후 발생할 수 있는 리스크 관리 차원 대비 차원에서 미리 현금을 확보한 후 상황을 지켜보기로 했다.

물론 현재 나인트리 호텔이 임대료가 밀리거나 경영난을 겪는 상황은 아니라는 것이 운용사 측의 설명이다. 임대료가 매출이 연동이 되는 만큼 코로나19 사태 장기화에 따라 매출은 줄어들면 임대료 수익도 감소할 수 밖에 없다.

부동산 펀드를 운용하면 이자비용 등의 각종 비용이 발생한다. 임대료 수익을 통해 이 비용을 충당했는데 임대료가 줄어들면 비용 부담이 생길 수 밖에 없다. 만약 최악의 상황이 생겨 현금줄이 막히고 펀드와 관련된 비용 처리가 어려워지는 등의 상황이 발생하면 펀드 디폴트가 발생할 수도 있다. 장기적인 시각에서 이같은 최악의 상황을 만들지 않기 위해 리스크 관리를 하고 있는 것이다.

결산 시점인 4월에 MRG가 입금 되지 않았기 때문에 올해 투자자들은 결산에 따른 배당금을 받지 못한다. 하지만 내년 상반기 혹은 업황이 정상화될 경우 이연된 배당금까지 투자자들에게 지급할 예정이다. MRG가 있기 때문에 펀드 자체가 목표로 했던 연 5.4%의 수익률 달성은 문제가 없다는 것이 운용사 측의 설명이다. 이번 MRG 지급 기한 연장으로 호텔 입장에서도 매출 감소에 따른 재무 부담을 상대적으로 낮출 수 있다는 장점이 있다.

◇ '재무 리스크 크지 않다' 판단…운용사·투자자·호텔 간 '윈윈' 추구

신한BNP파리바자산운용은 코로나19로 호텔업황이 악화되면서 미리 위기 상황에 대해 정교하게 시나리오를 짠 후 MRG 지급 기한 연기를 결정했다. 나인트리 호텔은 파르나스 호텔이 운영하고 있어 나인트리 호텔 실적이 파르나스 호텔에 반영된다. 파르나스 호텔은 올해 1분기 타 호텔 대비 상대적으로 손실이 크지 않다는 점에서 재무적으로 안정적이라는 판단도 있었다.

지난해 파르나스호텔(GS리테일 호텔사업) 매출은 전년 동기대비 5.5% 증가한 3056억원을 기록했다. 영업이익은 638억원으로 전년동기대비 11.1% 증가했다. 증권업계에서는 올해 1분기 파르나스 호텔이 20억원대의 영업손실을 볼 것으로 예상하고 있다. 유명 호텔 대부분의 영업손실이 50억~100억원대라는 점에서 상대적으로 손실이 크지 않은 편이다.

특히 GS리테일이 호텔업 비상에도 불구하고 1000억원 가까운 투자 계획을 세우며 호텔 사업 키우기에 집중하고 있다는 점도 이같은 결정의 배경으로 작용했을 것으로 보인다. GS리테일은 올해 파르나스 등 호텔사업에 967억원을 투자한다는 방침이다. 지난해부터 나인트리 확장에도 나서고 있다.

나인트리 호텔만 떼어서 연간 실적을 살펴 보면 지난해 외부고객으로부터의 수익은 224억원 수준으로 영업이익은 24억원으로 집계됐다. 2018년 대비 각각 9.6%, 172%가량 증가한 수치다. 1분기 코로나19 여파로 매출 및 영업이익은 감소할 것으로 예상되며 감소세는 당분간 이어질 것으로 관측된다. 어려울 때 손을 내밀어 주며 신한BNP파리바자산운용과 파르나스 호텔과의 비즈니스 관계를 더 공고히 다진 것으로 보인다.

신한BNP파리바자산운용 측은 "투자 자산인 호텔이 안정적인 영업 기반을 갖춰 안정적인 매출이 발생해야 펀드의 수익률에도 긍정적으로 작용하고 투자자들에게도 좋은 것이라 생각한다"며 "코로나19로 어려움을 겪으며 매출 감소가 예상되는 만큼 종합적인 판단에 따라 지급 기한 연기를 결정하게 된 것으로 '착한 임대인 운동'의 흐름으로 해석할 수 있을 것"이라고 설명했다.