이 기사는 2021년 11월 10일 15시04분 thebell에 표출된 기사입니다

서울 여의도 랜드마크 오피스 빌딩인 서울국제금융센터(IFC) 매각은 흥행에 성공할까. 준공후에도 임차인을 구하지 못해 한때 여의도 공실률의 주범이라는 평가를 받았으나 점차 임차인이 늘어나면서 반전을 이뤘다. 현재 오피스 3개동은 사실상 만실 상태다. 브룩필드는 코어(Core) 자산으로 거듭났다는 점에서 높은 가치를 인정받을 수 있다는 판단에 매각에 나섰다는 분석이 나온다.

10일 프라임급오피스빌딩 임대업계에 따르면 IFC 오피스 3개동 전체의 공실률은 약 1%에 불과한 것으로 알려졌다. 일반적으로 자연공실률로 언급되는 5%보다도 낮은 수준이다. 업계 전문가는 "IFC 오피스 3개동 임대면적 10만평 중 공실이 1000평이 채 되지 않는다"며 "사실상 공실이 없다고 봐도 무방한 상태"라고 말했다.

여의도 IFC는 2006년 서울시가 동북아 금융허브를 조성하기 위해 AIG그룹과 손잡고 추진한 사업이다. AIG자산운용은 2011년 10월 오피스타워 3개동, 콘래드호텔, IFC몰을 준공한 뒤 운영에 나섰다. 하지만 초기에 임차인을 구하지 못해 고전했다.

이 후 AIG자산운용은 2016년 브룩필드에 IFC를 통매각했다. 브룩필드가 인수하던 시기 오피스 1동과 2동은 임차인이 거의 대부분 들어찬 상태였지만 3동(Three IFC)는 공실률이 75%에 달했다.

브룩필드는 렌트프리(Rent free·무상임대) 기간을 제공하는 등 공격적으로 임차인 유치에 나섰다. 국내외 금융사 등 임차인을 구하며 IFC의 공실률이 점차 낮아지기 시작했고 사실상 만실 상태에 이르게 됐다. 여의도권역(YBD)의 공실률을 높이는 원인이었지만 안정적인 수익 창출이 가능한 코어 자산으로 거듭난 셈이다.


프라임급오피스빌딩 임대업계에 따르면 브룩필드는 매각을 앞두고 임대 현황을 개선하는 데 집중할 방침을 세운 것으로 알려졌다. 이를 통해 향후 매각 과정에서 높은 몸값을 인정받겠다는 계획으로 풀이된다.

업계 관계자는 "과거 IFC 소유주 측에서 렌트프리(Rent-Free: 무료 임차기간)를 5개월 가량을 제공했다"며 "현재는 2개월로 줄어든 상태인데 기간을 더 줄일 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "건물 사용 과정에서 관리에 어려움을 겪은 임차인을 대신할 양질의 임차인을 구할 가능성도 배제할 수 없다"고 설명했다.

일각에서는 IFC를 통매각하는 경우 몸값이 3조원대에 달하는 만큼 분리 매각하거나 일부 건물을 소유한 법인의 지분을 파는 방안도 거론됐다. 특히 IFC에 속한 콘래드호텔이 변수로 지목됐다. 오피스 3개동을 양호하게 관리가 된 반면 작년 초 코로나19 확산세가 거세지면서 콘래드호텔의 수익성이 악화한 것으로 알려졌기 때문이다.

다만 부동산투자업계에서는 최근 위드 코로나 시기가 점차 도래한다는 점 등이 변수로 작용할 것으로 보고 있다. 또 브룩필드가 분리 매각보다는 통매각을 추진해야 투자금회수(엑시트)를 극대화할 수 있다는 점도 거론된다.

글로벌 투자사 부동산 담당임원은 "콘래드 호텔도 국내 다른 호텔들처럼 코로나19 이후 어려움을 겪었지만 오히려 우량 자산으로 거듭난 오피스 빌딩 등과 함께 묶어 파는 방안이 딜 성사 가능성을 높일 수 있다"고 말했다.