이 기사는 2024년 07월 02일 07:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

"오프라인 매장의 수요공급 불균형 문제가 지속되고 있다. 에비슨영코리아 리테일본부는 상업시설 특성에 맞는 MD컨설팅, 상권을 고려한 임대대행을 통해 공간 활성화를 돕고 있다. 탄탄한 브랜드 네트워크와 리테일 서비스 전반에 걸친 종합 자문 역량이 본부의 최대 강점이다."

젠스타메이트 관계사 에비슨영코리아 리테일본부 문유웅 이사(사진)는 더벨과의 인터뷰에서 리테일 시장 현황과 전망에 대한 의견을 밝혔다. 그는 "경기 침체 및 소비 트렌드 변화로 상업시설 공실 문제가 커지고 있다"며 "문화·체험·학습 등 온라인으로 대체할 수 없는 콘텐츠를 지닌 매장이 살아남는 추세"라고 짚었다. 문 이사는 "리테일 경쟁력 강화를 위해선 어느 때보다 전략적인 공간 기획이 중요한 시점"이라고 설명했다.

◇현대아이파크몰 출신, 20년 경력 리테일 전문가

에비슨영코리아는 업계 1위 상업용부동산서비스기업인 젠스타메이트의 계열사다. 리테일본부도 마찬가지로 압도적인 시장 점유율을 차지하고 있다. 최근 3년간 72만평 상업시설의 MD컨설팅, 임대대행 등 자문 업무를 성공적으로 수행했다.

서비스 영역이 넓은 만큼 업계 최대 수준 인력 풀을 구축했다. 에비슨영코리아 리테일본부는 LM 사업부 산하 3개팀에서 20여명이 전문인력이 함께 하고 있다. 3개팀은 각각 △LR(Leasing Representative)팀 △TR(Tenant Representative)팀 △RSP(Retail Solution&Planing)팀이다.

문유웅 이사는 리테일본부의 주축이다. LM 사업부장으로 3개 사업팀을 총괄하는 역할을 맡고 있다. 오운섭 이사는 LR팀장, 김용남 이사는 TR팀장, 지선명 이사는 RSP팀장을 각각 이끄는 중이다.

문 이사는 한양대학교 경영학과를 졸업한 뒤 2004년 ㈜현대아이파크몰 테넌트사업부에서 사회생활을 시작했다. 2008년 천안역사㈜ 개발기획부, 2009년 ㈜신한 개발기획부로 자리를 옮기면서 리테일 개발과 운영을 경험했다. 이후 2009년 메이트플러스에 입사했다. 현재는 에비슨영코리아 리테일본부 소속으로 사업부장을 맡고 있다.

그는 리테일 자문 업계에선 보기 드문 20년 경력의 전문가다. 개발기획, 매장관리, 임대차관리 등 다양한 리테일 관련 업무를 실제로 추진하고 성과를 거둔 바 있다. 문 이사는 사회 초년생 시절 참여했던 용산민자역사(용산 아이파크몰) 오픈 프로젝트를 기억에 남는 경험으로 꼽았다. 그는 "임대차관리와 매장관리를 맡았는데 임대료 및 관리비를 분할납부 형태로 받는 방안을 수립해 3년 누적 납부율을 55%에서 94%로 끌어올렸다"고 떠올렸다.


◇"오프라인 매장 수요 감소, 차별화된 공간 구성 관건"

리테일 시장 현황과 전망에 대한 의견도 밝혔다. 문 이사는 최근 리테일 분야 최대 화두로 상가 공실 문제를 짚었다. 그는 그 원인으로 경기 침체, 온라인 시장 성장, 소비 트렌드 변화 등 총 세 가지를 꼽았다.

먼저 "급격한 금리 인상, 물가 상승으로 건설부동산 경기뿐만 아니라 전반적으로 소비시장이 침체된 상태"라고 말했다. 그는 "공사 중단 현장, 미분양 부동산이 늘어나는 등 상업용부동산 시장이 타격을 입은 가운데 개인의 가처분 소득까지 하락하면서 소비가 줄게 됐다"며 구체적인 설명을 이어갔다.

또 다른 원인으론 온라인 시장 성장을 지목했다. 문 이사는 "지난해 온라인 유통 매출 비중이 50.5%를 기록하며 처음으로 오프라인 매출을 앞질렀다"며 "앞으로 오프라인 매장의 수요공급 불균형 문제는 지속될 전망"이라고 말했다.

마지막으론 젊은 층의 소비 트렌드 변화를 설명했다. 그는 "최근 젊은 세대는 일상적인 소비는 극단적인 가성비를 중요하게 여기면서도 여행·취미·운동 등과 관련한 소비는 가격보다 가치를 추구하고 있다"며 "일부 활성화된 상권을 제외하면 리테일 양극화 현상이 뚜렷하다"고 말했다.

시장 분석은 곧 상업시설 경쟁력 강화 방향과 연결된다. 그는 "리테일 공간을 어떻게 채우는지가 관건이 될 것"이라고 요약했다. 문 이사는 "온라인으로 대체할 수 없는 컨텐츠, 문화·스포츠·교육 등 업종에 주목해야 한다"며 "대형 상업시설은 업종 구성과 운영 시스템을 잘 갖춰야만 살아남을 것"이라는 의견을 밝혔다.

◇리테일본부, 공간 기획 역량·브랜드 네트워크 '강점'

에비슨영코리아 리테일본부는 상업시설 사이클(개발-운영-처분) 전 단계에서 다양한 서비스를 제공 중이다. MD기획, 점포개발, 매입매각, 분양·임대대행, 리서치컨설팅 등 맞춤형 자문을 통해 상업시설 활성화 및 자산가치 향상을 돕고 있다. 여기에 더해 리테일 시장 변화에 대응하기 위한 역량도 함께 갖췄다.

100개 이상의 브랜드들과 협업을 통해 다양한 업종에 걸친 브랜드 네트워크를 구축해 놓았다. 이를 바탕으로 다수의 대규모 상업시설 컨셉트 개발 및 MD컨설팅을 성공적으로 수행했다. 또 트렌드의 변화에 따라 리테일별로 가치 소비와 가성비 소비를 입지에 맞게 적정한 비율로 제안하는 전략을 제안하고 있다.

RSP팀이 그 중심에 있다. 개발 초기단계의 상품기획 및 MD전략 수립, 최종단계의 테넌트 유치까지 원스톱 솔루션을 제공 중이다. 2021년 '용산 써밋에이디션' 상품기획을 수립하고 내년 초 준공에 맞춰 테넌트 유치 업무를 수행할 예정이다. 내년 말 완공을 목표로 하는 '부산 문현 BIFC2' 아케이드몰의 컨셉트 개발 및 MD전략 수립도 진행하고 있다. 이 밖에 인천의 대표 도심재생사업인 '인천 시티오시엘' 상업시설 통합 임대관리사로 선정돼 주거친화적 공간 구현을 위한 테넌트 유치 서비스를 제공한다는 목표다.

문 이사는 리테일본부가 탄탄한 브랜드 네트워크를 구축할 수 있었던 요인이자 본부의 강점으로 협업 시스템에 대해 설명했다. 그는 "조직 안에서 서로가 가지고 있는 브랜드나 임차인 등 네트워크 및 성공 수행 경험을 활발히 공유하고 있어 시간이 흐를수록 본부의 경쟁력과 전문성이 극대화될 수밖에 없다"고 말했다.

프로젝트 상주 시스템도 차별점 중 하나다. 에비슨영코리아 리테일본부는 대다수 수주 지역에 직원들이 직접 상주하고 있다. 문 이사는 "상업시설 성공을 위해서는 입지나 주변 수요, 동선, 업종 배치 등 다양한 요소들 외에도 시시각각 변화하는 환경에 주목하면서 빠르고 정확한 의사결정을 이끌어내야 한다"고 강조했다. 그는 '탄현 위브더제니스' 현장에 1년 넘는 기간 실제 상주한 적이 있다. 연면적 6만6000㎡가 넘는 대형 주상복합 상가 최초로 임대율 100%를 달성하는 업계 대표적인 성공 사례를 남겼다.

문 이사는 "에비슨영코리아는 사업지에 상주해 지역 입지와 방문객에 대한 높은 이해도를 바탕으로 초기 컨설팅 및 밀착 관리 서비스를 제공하고 있다"며 "오프라인 매장의 새로운 활용 방안, 공간에 대한 혁신적인 아이디어를 통해 변화하는 리테일 시장에서 지속 가능한 상업시설을 만들 수 있도록 노력하겠다"고 매듭지었다.