이 기사는 2024년 12월 03일 15:44 thebell 에 표출된 기사입니다.

보고펀드자산운용이 6번째 NPL 펀드를 선보였다. 기초자산은 강남구 논현동 소재 힐탑호텔의 선순위 대출채권이다. 6% 정도의 할인율을 적용받은 것으로 파악된다.

3일 금융투자업계에 따르면 보고펀드운용이 논현 힐탑호텔의 선순위 담보대권을 460억원을 들여 매입한 것으로 파악된다. 선순위 담보대출 규모는 490억원 정도였다. 채권 할인율은 6.2% 정도다. 이번 거래를 위해 보고펀드운용은 '보고 NPL 일반사모투자신탁 6호'를 설정했다.

이번 거래를 통해 선순위 대주단의 손실율도 확정됐다. 대주단은 저축은행을 비롯한 금융기간 다수로 구성돼 있는 것으로 전해진다.

차주는 우창홀딩스다. 서울 강남구 논현동 일대에 자리한 힐탑호텔은 시행사인 우창홀딩스가 1985년 2월 개발했다. 힐탑호텔은 지하 2층~지상 5층 규모의 관광호텔이다. 대지면적 1942.4m²(587.58평) 부지에 연면적 6373m²(1927.8평), 지하 2층~지상 5층 규모로 건물이다. 용적률 205% 수준이다.

우창홀딩스는 대출 상환을 위해 2022년부터 호텔 매각을 타진해왔다. 2022년 부동산 디벨로퍼인 신영과 1107억원에 매각하기로 했다. 매매계약 체결까지 했지만, 그후 잔금납부는 이뤄지지 않았다. 신영이 기한내에 잔금을 납부하지 않으면서 계약금 명목으로 지급했던 110억은 몰취된 상태다. 관련 반환소송이 진행 중이다.

대주단으로서도 관련 차입금 상환을 받는게 쉽지 않을 것으로 판단, NPL로 채권 회수에 나섰다. 이미 이자 납부가 제때에 이뤄지지 않으면서 기한이익상싱(EOD) 사유가 발생했던 상황이었던 것으로 전해진다. 그후 대주단은 공매가 아닌 NPL로 채권회수를 하는게 유리할 것으로 판단하고, 매수자를 물색했고 보고펀드운용과 연결된 것으로 보인다.

이번 펀드는 보고펀드운용의 6번째 NPL 펀드다. 그간 펀드 수익률은 나쁘지 않았다. 가장 최근 엑시트한 5호 NPL 펀드의 경우엔 설정한 지 4개월여만에 조기에 청산하기도 했다. 해당 펀드는 지난 5월 560억원 규모로 설정돼 최종 수익률은 약 9% 정도를 기록했다.

펀드 설정 4개월만에 조기에 펀드를 청산했다는 점을 고려하면 연환산수익률(IRR)은 27% 정도다. 통상적으로 NPL 펀드가 추구하는 수익률이 8~10%라는 점을 고려하면 평균치를 크게 웃도는 성과를 올린 셈이다. 해당 펀드의 투자자산은 공매로 나온 서울시 중구에 자리한 패스트파이브 타워였다.

이보다 앞선 지난 4월 청산한 3호 NPL 펀드오 12% 정도의 수익률을 거뒀다. 해당 펀드는 1380억원 규모로 결성됐다. 투자 대상은 서울 티마크그랜드호텔 명동의 대출채권이었다. 수익자는 하나F&I, 유암코(연합자산관리), 키움F&I 등이었다.

금융투자업계 관계자는 "보고펀드운용이 우량 자산위주로 가치를 방어할 수 있는 자리에 위치한 자산을 잘 선별해 투자하고 있는 것 같다"며 "이번에 투자한 자산 역시 강남권역에 자리하고 있는 만큼 토지가치만 보더라도 업사이드가 상당할 것으로 예상된다"고 설명했다.