이 기사는 2019년 06월 24일 16:34 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국자산신탁이 삼부토건과 손을 잡고 추진하고 있는 주문진 삼부 르네상스 개발 사업이 본격화됐다. 사업 초기 청약에선 성과가 미미했다. 선착순 분양 결과에 따라 사업 성패가 갈릴 전망이다. 투입되는 사업비가 400억원 중반이다. 담보를 잡고 있는 신탁사의 경우 계약률 60%를 넘어서면 투자금 회수가 가능할 전망이다.

24일 부동산업계에 따르면 한국자산신탁의 차입형 신탁사업장인 '주문진 삼부 르네상스'의 분양률이 1.4% 수준을 기록 중이다. 최근 실시한 청약에서 공급물량 214가구 중 3가구만 분양됐고, 나머지 211가구는 미분양으로 남았다.

분양 초기 대규모 미분양이 발생했지만, 회사 측은 큰 문제가 아니라는 입장이다. 한국자산신탁 관계자는 "사업 초기부터 청약보다는 선착순 분양에 무게를 두고 진행 중"이라고 설명했다.

선착순 계약은 기존 청약자의 계약이 마무리된 이후 진행 될 예정이다. 일정대로면 7월 초부터 본격적으로 선착순 계약이 진행될 것으로 보인다. 7월 말께면 이번 프로젝트에 대한 성패의 윤곽이 드러날 것으로 보인다.

삼부 르네상스의 시행사는 ㈜제이원이다. ㈜제이원은 수월한 개발 사업 진행을 위해 한국자산신탁에 위탁했고, 차입형 신탁사업 형태로 진행 중이다. 차입형 토지신탁은 부동산신탁사가 토지를 수탁받은 후 직접 사업비를 조달한다. 실질적인 사업 시행사 역할을 맡는다. 그만큼 사업에 따른 리스크가 높은 편이다. 시공은 삼부토건이 맡고 있다.

이번 프로젝트가 순조롭게 진행되기 위해선 선착순 계약률이 70%는 돼야 할 전망이다. 최근엔 분양률이 70% 수준은 돼야 시중은행이 중도금 대출을 주선해주는 추세다. 지난해 문재인 정부가 들어선 이후 부동산 시장에 대한 규제가 강화됨에 따라 대출 기준도 덩달아 높아졌다.

계약률이 70%에 미치지 못한다면 한국자산신탁이 본계정인 '신탁계정대여금'에서 직접 사업비를 충당할 수 있다. 물론 신탁사 입장에선 계약률이 60%는 넘어야 투자금 회수가 가능하다. 신탁업계 관계자는 "손익분기점에 도달하기 위해선 계약률이 60%를 넘어서면 된다"며 "할인 분양을 하거나 사업장을 통째로 매각해 투자금을 회수할 수 있다"고 말했다.

반면 위탁자인 ㈜제이원의 경우 손익분기점에 도달하기 위해선 계약률이 80%를 상회한다. 이번 사업을 통해 유입될 것으로 예상되는 분양매출은 분양률 100% 기준 522억원 수준이다.

주문진 삼부 르네상스의 총 건축비는 451억원이다. 이외에 건축·전기·소방·통신 감리에 10억원 가량이 소요된다. 아파트를 짓는데 총 461억원이 투입되는 셈이다. 공사비를 건지기 위한 매출 기준 분양률은 85% 수준이다.