이 기사는 2019년 12월 16일 17:36 thebell 에 표출된 기사입니다.

두산그룹이 두산건설을 두산중공업의 완전자회사로 만드는 '극약 처방'을 내린 가운데, 향후 경영 정상화를 위해 어떤 방안을 활용할지 관심이 모아진다. 그간 두산건설이 자산을 잇달아 매각했다는 점을 고려하면, 또다시 부동산을 처분할 가능성이 거론된다. 실제 두산건설은 올해도 군포연구단지를 매각하기도 했다. 업계에서는 두산건설이 보유한 2000억원대의 창원2공장을 처분하는 방안이 얘기되지만, 현재 금융권으로부터 자금을 끌어온 뒤 담보로 제공한 상태다.

◇논현동 본사 등 부동산 잇달아 처분…올해 군포연구단지 매각 추진

두산건설은 IMF외환위기 이후 실적 악화를 겪던 때 인수합병(M&A)으로 위기를 타개했다. 당시 현대그룹의 고려산업개발을 사들인 뒤 한 몸이 됐고 수년간 실적 개선 효과를 누렸다. 하지만 글로벌금융위기가 불어닥친 후 일산제니스 프로젝트를 비롯한 분양·개발 현장에서 문제가 불거지면서 다시 실적과 재무가 악화됐다.

그 후 두산건설은 정상화를 위해 사업부 매각을 주된 카드로 활용했다. 두산중공업이 2013년 유상증자에서 현물출자한 배열회수보일러(HRSG)사업부를 제너럴일렉트릭(GE)에 2750억원을 받고 넘겼다. 같은 해 화공기자재(CPE) 사업부는 현물 출자를 통해 100% 자회사로 분리하고 지분 전량을 1172억원에 ㈜두산의 자회사인 DIP홀딩스에 양도하기도 했다.

또 다른 카드 중 하나는 보유 중인 부동산을 파는 것이었다. 대표적인 사례가 서울 강남구 논현동 본사 매각이다. 두산건설은 유동성 확보를 위해 2013년 논현동 사옥을 1440억원에 팔았다. 매수자는 하나다올자산운용이었다. 펀드의 최대 투자자는 우정사업본부였고, 하나손해보험과 현대라이프 등도 참여했다. 두산건설은 세일앤리스백(매각후재임대) 방식으로 건물을 활용하고 있다.

이 외에도 2015년부터 레미콘사업부인 렉스콘사업을 매각하면서 국내 부동산도 함께 팔았다. 당시 정선레미콘, 장원레미콘, 삼정레미콘, 향도레미콘에 각각 안양·인천·광주·부산 공장을 매각했다. 울산공장은 물적분할 후 주식양수도 방식으로 대성레미콘과 울주산업에 매각했고, 1295억원을 확보했다. 관악공장은 2016년에 정선레미콘에 팔았다.

2017년에는 창원1공장을 물적분할하고, 이를 보유한 '밸류웍스'라는 법인을 만들었다. 그 후 거의 곧바로 밸류웍스의 지준 39.1%를 두산메카텍에 매각해 800억원을 확보했다. 밸류웍스는 두산건설의 종속사로 공장 임대를 통해 흑자를 거두면서 연결 실적에 보탬이 되고 있다. 올해 3분기 누적 매출은 300억원, 당기순이익은 18억원이다.
재무구조 개선과 유동성 확보를 위해 부동산 매각을 잇달아 진행하면서 두산건설이 보유한 유형자산 중 토지와 건물 장부가도 갈수록 감소했다. 연결 기준으로 2014년 말에는 1조원을 웃돌았지만, 이듬해 7000억원대로 줄었다. 작년 말에는 3000억원대까지 축소됐다.

두산건설의 부동산 처분 행보는 올해도 이어졌다. 올해 상반기에 보유 중이던 군포연구단지 토지와 건설 중인 자산 54억원가량을 '매각예정비유동자산'으로 분류했다. 이 곳은 애초 두산그룹이 첨단연구단지를 조성하려 했던 부지다. 두산건설은 토지 지분 일부를 갖고 있고 두산중공업과 두산인프라코어가 공유자다.

군포연구단지는 올해 SK건설 컨소시엄에 매각하기로 결정했다. 두산건설은 군포연구단지 부지와 관련해 3분기 보고서에 "처분예정 자산의 장부금액과 차이금액인 4억9500만원을 손상차손으로 인식했다"고 밝혔다.

◇창원2공장 활용 자금 조달, 산업은행에 신탁

두산건설이 대부분의 토지와 건물을 팔면서 부동산 몸집이 크게 줄었지만, 아직 보유 중인 대형 부동산이 남아 있다. 경남 창원 의창구 대원동 82번지에 소재한 창원2공장이 있다. 창원2공장은 두산건설이 경영 위기를 겪는 동안 부동산시장에서 꾸준히 잠재 매물로 거론됐다.

실제 창원1공장이 약 2~3년 전 매각되던 때 국내에 소재한 대형 중개법인은 잠재적 투자자들에게 추천물건으로 창원2공장을 설명했다. 매매가로는 2000억원을 기재했고, 임대가 가능하다는 점을 특징으로 내세웠다. 두산건설은 창원2공장을 매각하지는 않았지만 자금을 조달하는 데 활용했다. 이에 따라 창원2공장에는 다수의 근저당권이 설정됐다가 말소되기를 반복했다.

가장 최근에 말소된 근저당권은 2017년 12월 자산유동화 특수목적법인(SPC)를 통해 자금을 조달했을 때 설정됐던 것이다. 채권최고액은 1185억원으로 근저당권자는 KDB산업은행, 산은캐피탈, 중랑신용협동조합, 삼정저축은행, 비엔케이(BNK)저축은행, 흥국저축은행이었다. 올해 9월 19일 근저당권이 말소됐다. 또 같은 날 후순위로 있던 근저당권도 없어졌다. 채권자는 또다른 자산유동화 SPC로 채권최고액은 780억원이었다.

두산건설은 지속적으로 창원2공장을 채무의 담보로 활용했다. 이전 근저당권이 말소되던 시기에 창원2공장을 담보로 대주단과 대출약정을 체결했다. 그리고 곧바로 KDB산업은행에 신탁했다. 총 신탁기간은 2021년 9월 19일로 2년간이다.

신탁과정에서 대주단이 과거와 일부 달라졌는데, 저축은행이 대거 등장했다. 오케이(OK)저축은행, 더케이저축은행, 푸른상호저축은행, IBK저축은행, 삼정저축은행, 오투저축은행, 대백저축은행 등이 새롭게 이름을 올렸다.