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하나자산신탁, LG하우시스 물류센터 리츠에 담는다 물류 기반 리츠 운용 첫 시도, 총사업비 730억… 6월 말 거래 마무리

고진영 기자공개 2020-05-13 07:50:54

이 기사는 2020년 05월 12일 16:04 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

천안 LG하우시스 물류센터 매입을 추진하는 하나자산신탁이 인수주체로 리츠를 내세운다. 6월 거래 종결을 목표로 재원 조달에 나설 예정이다. 그간 하나자산신탁의 리츠사업은 주택 분야에 집중돼 왔는데 이번 딜은 물류자산을 기초자산으로 삼는 첫 번째 리츠다.

12일 부동산업계에 따르면 하나자산신탁은 충남 천안에 있는 LG하우시스 물류센터를 매입하기 위해 리츠 설립절차를 밟고 있다. 리츠의 총 사업비는 730억원가량이다. 650억원 안팎의 매매대금에 취득세 등 각종 부대비용이 포함됐다.

해당 리츠는 현재 국토교통부 심사단계에 있다. 승인에 통상 한 달 정도가 소요되니 거래일정은 충분히 맞출 수 있을 전망이다. 하나자산신탁은 매도인 측과 맺은 MOU(양해각서) 기간이 6월 중순에 끝나면 바로 본계약을 체결하기로 했다.

이번 거래 관계자는 "현재 6월 내 딜 클로징을 예상하고 있다"며 "자금조달안 등을 일찌감치 준비했기 때문에 예정대로 여유있게 마무리할 수 있을 것"이라고 말했다. 650억원 수준으로 협상된 매매가는 본계약까지 큰 변화가 없을 전망이다.

다만 매도인 측인 하나대체운용의 인수펀드는 5월 말이면 만기가 끝나기 때문에 현재 연장을 위한 추가작업을 진행 중이다. 코로나19 영향으로 거래일정이 만기보다 늦어진 탓이다. 이처럼 매각과정에서 사정상 다소 미뤄진 경우에는 보통 양해를 해주는 만큼 연장에 따른 연체료 등의 부담은 따로 없다는 설명이다.

하나자신산탁은 3월 실시된 본입찰을 거쳐 지난달 천안 물류센터의 우선협상자에 선정됐다. 당시 대한토지신탁과 코람코자산운용, 대신자산신탁 등 11곳이 참여해 흥행했다. 하나자산신탁은 이중 최고가를 제시해 경쟁자들을 물리치고 딜을 따낼 수 있었다. 하이투자증권이 투자확약서(LOC)를 끊어준 덕분에 거래 완결성 측면에서도 높은 평가를 받았다.

LG하우시스 중부통합물류센터.

해당 물류센터는 충남 서북구에 위치해 있다. 3층 건물로 부지 2만7045㎡, 연면적 3만3339㎡ 규모다. 하나대체운용이 2015년 에쿼티(Equity) 230억원을 포함한 451억원을 들여 매입했다. 인수 펀드의 연간 수익률은 8.95% 수준이다.

단일 임차인인 LG하우시스가 마스터리스 계약을 맺고 생산공장, 대리점의 건축자재 재고관리를 목적으로 물류센터를 빌려쓰고 있다. 하나대체운용이 매입할 당시 계약을 연장하면서 마스터리스 기간이 9년으로 늘었고 남아있는 기간은 4년 반 정도다.

잔여 임차기간이 짧은 편인데도 입찰이 흥행해 600억원 중반대의 매각가가 형성됐다. 하나대체운용이 당초 목표했던 마지노선이 580억원인데 이를 훌쩍 넘었다. 계획대로 딜이 마무리될 경우 하나대체운용은 200억원 안팎의 시세차익(Capital Gain)을 거둘 수 있다.

물류센터의 자산가치가 갈수록 올라가는 이유는 코로나19 영향으로 수요는 불어나는데 새로 짓기는 힘들어졌기 때문이다. 물류센터 부지로 인기가 높은 경기도의 대부분 지역에서 인허가를 잘 내주지 않고 있다보니 기존 물류센터에 대한 관심이 커지고 있다.

하나자산신탁 역시 이런 흐름에 동참한 것으로 보인다. 이번 딜을 성공적으로 진행하면 물류에 기반한 리츠를 처음으로 운용하게 된다.

현재 하나자산신탁이 운용하고 있는 리츠는 총 14개다. 리츠를 투자대상별로 분류해보면 오피스나 리테일보다는 주택에 집중하는 모습이다. 14개 중에 10개가 주택 관련 리츠다.

상대적으로 성과가 뒤쳐지던 상업용부동산 리츠에서도 차츰 영역을 넓히는 중이지만 모두 오피스를 자산으로 담고 있다. 분당후너스빌딩(하나트러스트 제1호 리츠), DGB생명 사옥(하나트러스트 제2호 리츠), 도곡로 원경빌딩(하나트러스트 제3호 리츠), 대전 칼릭스빌딩(하나트러스트 3호리츠 ) 등이다.
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