이 기사는 2021년 04월 26일 14:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 '맵스프론티어 28호'로 보유한 센터원 지분을 매각하려다 취소한 배경에 관심이 쏠린다. 핵심 출자자(LP)의 회수 니즈로 매각을 시도했지만 이 LP의 지분 일부를 미래에셋금융그룹 계열이 사주는 방향으로 거래가 일단락된 것으로 파악된다.

26일 자산관리(WM)업계에 따르면 미래에셋운용은 지난 2월 말을 전후해 '미래에셋맵스프런티어사모부동산투자신탁 28호(이하 맵스프론티어 28호)'가 보유한 센터원(CENTER1) 지분 매각을 추진했다. 미래에셋그룹의 본사인 센터원은 맵스프론티어 28호와 '미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모 1호(아시아퍼시픽 1호)'가 각각 지분 50%를 쥐고 있다.

이번 매각 작업의 단초를 제공한 건 맵스프론티어 28호의 핵심 LP였다. 이 펀드에서는 미래에셋그룹 계열이 LP의 주축으로 자리잡고 있으나 부동산 개발사 성담도 지분 20% 안팎을 확보한 것으로 파악된다. 이 유일한 외부 LP가 투자 회수에 무게를 실어왔다. 부동산 사모펀드의 경우 임대수익에 따른 배당과 기초자산 매각으로 수익자의 회수가 마무리된다.

미래에셋그룹 입장에서는 그룹의 상징인 센터원(사진)을 그대로 소유하려는 의지가 강한 것으로 관측된다. 센터원의 나머지 지분 50%를 담은 아시아퍼시픽 1호의 경우 존속기간이 40년에 달하기도 한다. 결국 맵스프론티어 28호 대신 계열사가 출자한 또 다른 사모펀드로 손바뀜이 이뤄지는 수순을 밟을 것으로 여겨졌다.

하지만 속도가 붙던 매각 작업은 결국 취소로 마무리됐다. 회수가 필요한 LP의 지분 10% 이상을 미래에셋그룹 계열이 매입하는 방향으로 엑시트 니즈를 충족시켰기 때문이다. 그룹측 LP가 일부 지분을 되사주면서 수익자 간 거래 형태로 매각 이벤트가 일단락됐다.

미래에셋그룹 고위 관계자는 "맵스프론티어 28호가 결성된 지 10여 년이 지난데다 근래 국내 오피스 가격이 크게 오르면서 외부 LP는 회수에 무게를 실을 수밖에 없었다"며 "결국 이 LP의 마이너리티 지분(소수 지분)을 다른 수익자에 파는 방향으로 거래가 종결됐다"고 말했다.

센터원은 지난 2월 말 기준 임대율이 90.3%를 기록할 정도로 안정적으로 운영되는 오피스 빌딩이다. 코로나19 사태에도 미래에셋그룹을 포함한 우량 임차인이 건재하다. 정기 유지보수와 입주 만족도 향상을 위한 환경개선공사도 꾸준히 실시되고 있다.

최근 미래에셋운용은 센터원과 주변 빌딩의 몸값 상승을 감안해 아시아퍼시픽 1호의 자산 재평가를 단행했다. 이 과정에서 센터원에 대한 투자 평가액을 기존 7785억원에서 1조200억원으로 조정했다. 평가 손익만 2415억원에 달하는 조치였다.

무엇보다 센터원은 중심상업지역(CBD)에 위치한 데다 임대시장 부진에도 임차인을 유치하고 있다. 기준금리 인하를 감안해 부동산 밸류에이션에서 할인율로 쓰이는 캡레이트(Cap rate)를 70bp 낮추기도 했다. 여기에 인근 지역 빌딩 거래(L타워, 스테이트타워 남산 등)와 SK서린빌딩 콜옵션 행사가격(평당 3900만원)을 고려해 재평가의 결론을 내렸다.


맵스프론티어 28호는 현재 미래에셋운용으로 흡수된 옛 미래에셋맵스자산운용이 조성한 부동산 사모펀드다. 당시 BoA메릴린치가 보유한 센터원 지분 50%를 5500억원 가량에 매입하는 데 활용됐다.