이 기사는 2024년 01월 17일 07:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국토지주택공사(LH)는 올해 정부로부터 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사태를 연착륙시키라는 임무를 부여받았다. 유동성이 부족한 사업장을 매입해 직접 시행하거나 다른 시행·건설사에 매각하는 방식으로 정상화 과정에 일조해야 한다. 정부가 LH의 역량을 믿었기에 가능했던 결정이다.

직전 발표된 'LH 혁신방안'를 통해 LH의 역량이 민간 대비 떨어진다고 질타했던 것과는 상반되는 부분이 있다. 더욱이 지금은 LH가 중책을 수행하기에 현금흐름적으로 부담스러운 상황이기도 하다. LH의 늘어난 부담과 역할을 감안해 이들을 향한 일관된 관점이 우선적으로 정착돼야 한다는 얘기도 나온다.

◇유동성 부족 사업장, 매입 후 직접 시행 또는 매각 추진

관계부처 합동으로 발표한 '2024년 경제정책방향'에 따르면 정부는 잠재위험으로 통하는 부동산 PF의 연착륙을 위해 '유동성 공급'과 'PF 사업장 정상화', '제도 개선', '부동산시장 정상화' 등 네 가지 방안을 내놨다. 이 중 LH는 PF 사업장 정상화에 대한 업무를 수행할 예정이다.

취지는 PF 사업장별로 애로요인을 점검해 맞춤형 관리·지원을 강화하겠다는데 있다. 정상 사업장에 한해서는 적시에 유동성을 공급하는데 집중한다. 롤오버 시점에 과도한 수수료가 책정됐던 문제들과 같이 불합리한 사항들도 시정할 계획이다. 안정적인 사업 종주에 무게를 뒀다.

일시적으로 유동성이 악화된 사업장은 LH가 손을 보탠다. LH의 검토 과정을 거쳐 사업장이 우량하다는 판단이 서면 매입 절차가 이뤄진다. 매입된 사업장은 LH가 직접 시행을 맡아 사업을 추진하거나 다른 시행·건설사에 매각하는 방향으로 정상화 단계에 들어가게 된다.

LH는 과거에도 매입 주체로 활용됐던 이력이 있다. 글로벌 금융위기 시절 '준공 후 미분양주택'을 기초자산으로 한 기업구조조정(CR)리츠가 대표적이다. 총 9개의 CR리츠에 3404가구에 달하는 준공 후 미분양주택이 담겼다. 매입금액 규모는 약 1조1000억원으로 알려져 있다.

9개 리츠 가운데 LH가 자산관리회사(AMC)로 이름을 올린 건 6개다. 자기자본 6314억원을 들여 2194가구 규모의 준공 후 미분양주택을 담았다. 준공 후 미분양주택의 소재지가 대구와 광주 같은 광역시부터 부천·공주·광양·진주·필곡 등 시·군단위까지 다양하게 포진된 게 특징이다.

이번 PF 사업장 매입과 차이가 있다면 책임져야 하는 정도를 꼽을 수 있다. LH는 CR리츠에 담긴 준공 후 미분양주택이 팔리지 않아도 AMC로서 분양가의 57~69%에 사들이겠다는 약정 정도만을 걸었다. PF 사업장을 매입한 이후 직접 사업의 시행을 검토해야 하는 이번 건이 CR리츠보다 난이도가 높다.
◇'LH 혁신방안' 발표…'매출비중 38.9%' 공공주택사업 축소 전망

문제는 정부 스스로가 LH의 시행 역량을 그리 높게 보지 않았다는 점이다. 지난달 발표한 세번째 'LH 혁신방안'에는 '민간시행 공공주택' 유형을 신설한다는 내용이 담겨있다. 공공주택 유형은 이전까지 LH 직접시행 방식과 LH와 민간이 함께하는 공동시행 방식 두 가지만이 존재했다.

정부는 LH의 과도한 시장 지배력이 경쟁력 약화로 이어졌다고 지적했다. LH는 공공택지의 85%, 공공주택의 72%를 공급하고 있다. 나머지 물량은 지방자치단체 지방공사의 몫이다. 민간이 시장여건과 트렌드에 민감하게 대응하는 반면 LH는 민첩한 대처가 곤란하다고 봤다.

정부도 LH 혁신방안에 민간시행 공공주택의 기대효과로 '비교경쟁을 통한 고품질 브랜드의 공공주택을 공급하는 게 가능하다'는 내용을 명시했다. 자금 여력이 뒤떨어진 PF 사업장을 매입해 LH의 시행 역량을 투입하겠다고 한 2024년 경제정책방향과는 상충되는 부분이 없지 않다.

민간시행 공공주택의 도입으로 향후 LH의 실적이 감소할 가능성이 존재한다는 점도 부담이다. 2022년도 손익계산서 기준으로 매출 19조6263억원 가운데 38.9%에 해당하는 7조6243억원이 공공주택에서 나왔다. 공공주택에서 나오는 순이익 규모도 1조원을 웃돈다.

수익성이 상당한 사업영역이지만 향후 민간과의 경쟁이 본격화될 시 LH가 확보할 수 있는 물량은 줄어들 수밖에 없다. 특히 올해는 LH가 상반기 기준 1256억원의 당기순손실을 기록해 현금흐름 악화가 예견되는 상황이다. PF 사태의 연착륙을 위해 유동성이 부족한 사업장을 매입해야 하는 LH로서는 부담으로 다가올 공산이 크다 .