이 기사는 2024년 07월 12일 16:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

디벨로퍼 RBDK가 인천 SK에너지 부지 개발사업 방향성을 수정한다. 당초 물류센터 조성을 계획했으나 사업성을 높이기 위해 오피스텔과 지식산업센터, 판매시설 등으로 개발 계획을 변경한다. 브릿지론 사용 기간이 3년에 근접한 상황이지만 사업성 개선을 추진하면서 최근 도래한 만기 연장에도 성공했다.

12일 업계에 따르면 인천 SK에너지 부지 개발사업 시행사인 '인천항동알로지스피에프브이'는 최근 인천시에 개발 계획 변경을 신청했다. 개발 계획을 변경하기 위해서는 관할 지방자치단체에 도시계획 변경을 신청해야 한다. 신청을 통해 대상지로 선정되면 사전 협상 등의 과정을 거쳐 도시계획이 변경된다.

개발 계획은 오피스텔과 지식산업센터, 판매시설을 조성하는 방향으로 이뤄질 전망이다. 사업지는 당초 물류센터가 조성될 예정인 부지다. 다만 구체적인 변경안은 시행사와 지자체의 협상 등을 거쳐 최종 결정된다.

개발 계획 변경은 무난하게 이뤄질 것으로 전망된다. 인천시는 지난 10일 SK에너지 부지 개발 사업 현장을 사전 협상 대상지로 선정하기 위한 도시건축공동위원회 자문을 진행했다. 위원회 자문이 통과된 만큼 조만간 사업지가 도시계획 변경 대상지로 선정될 예정이다.

인천항동알로지스피에프브이는 SK에너지 부지 개발사업을 위해 설립된 프로젝트금융투자회사(PFV)다. 2021년 10월 설립됐으며 디벨로퍼 RBDK가 지분 82.14%를 보유한 최대주주다. 무궁화신탁은 지분 17.86%를 보유한 2대 주주다.

개발 사업 부지는 인천광역시 중구 항동7가 108번지 일원이다. SK에너지가 유류저장 및 송유시설 등을 설치하고 저유소로 운영했던 부지다. 2013년 인천시 도시계획위원회는 해당 부지를 물류터미널로 개발하기로 결정했다.

RBDK가 SK에너지로부터 부지를 확보한 시점은 2021년 11월이다. 총 1190억원 규모 브릿지론을 일으켜 사업지를 확보했다. 지하 1층~지상 4층 규모 물류센터 조성이 목표로 설정됐다.

하지만 물류센터 공급 과잉과 건설부동산 경기침체로 인해 개발 사업이 발목잡혔다. 공급 증가로 물류센터 거래가격이 급락했고 최근에는 개발 사업 시행사가 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 상환하지 못해 신용보강을 제공한 시공사가 채무를 인수하는 사례도 발생했다.

RBDK가 시행하는 물류센터 개발 사업도 본PF 전환에 어려움을 겪었다. 상품성이 악화되면서 PF 대출을 제공할 금융기관과 책임준공을 약정할 시공사를 구할 수 없었기 때문이다.

장기간 표류하면서 사업성도 악화됐다. RBDK와 무궁화신탁이 PFV를 설립할 당시 투입한 자본금은 총 140억원이다. 하지만 사업이 별다른 진척 없이 표류하면서 2021년부터 2023년까지 3년 동안 총 90억원에 달하는 누적 당기순손실을 기록했다. 적자가 지속되면서 지난해 말에는 회계법인으로부터 계속기업 불확실성 판정도 받았다.

RBDK는 출자 외에도 단기 대여금과 신용보강 등의 형태로 PFV를 추가 지원하고 있다. 지난해 말 기준 RBDK가 PFV에 제공한 단기 대여금은 약 45억원으로 나타났다. 미지급비용 53억원을 포함하면 100억원 가까운 추가 유동성을 제공하고 있는 셈이다. 또 브릿지론 조달 과정에서 라피아노 스위첸 양주옥정 개발 사업의 수익권도 대주단에 담보로 제공했다.

개발 계획 변경은 표류하고 있는 사업을 정상화하기 위한 조치다. 이미 수익성이 악화된 상황에서 기존에 계획한 물류센터로는 투자금 회수 및 본PF 조달이 어렵기 때문이다. 반면 분양이 가능한 오피스텔과 지식산업센터 등을 조성할 경우 본PF 조달은 물론 추가 수익 창출을 통한 사업성 개선도 가능하다.

대주단은 RBDK의 사업장 정상화 작업을 긍정적으로 평가하고 있는 것으로 풀이된다. 최근 만기가 도래한 브릿지론의 대출 만기를 2025년 7월로 1년 연장하는 변경 대출 약정서를 체결다. RBDK의 정상화 계획을 신뢰하지 않았다면 만기 연장이 이뤄지지 않았을 수 있다.

PFV 관계자는 "업무시설과 근린생활시설 등을 조성할 수 있도록 지구단위계획 변경 작업을 진행하고 있다"며 "구체적인 내용은 아직 확정되지 않았다"고 말했다.