이 기사는 2025년 02월 11일 07시15분 thebell에 표출된 기사입니다

일레븐건설이 '용산 유엔사부지 복합개발사업(더 파크사이드)'을 두고 고민이 깊어지고 있다. 토지 취득과 사업비 조달 등을 마치고 착공까지 순항하고 있다. 사업 기간이 2년 정도 남은 가운데 사업성을 높이기 위한 설계 변경 등이 잇따르고 있다. 국내 경제 상황과 함께 분양 시장을 감안해 시장성을 높여야 하기 때문이다. 사업비 13조원이 넘는 공사는 책임준공 확약 등을 제공한 현대건설이 맡았다.

11일 관련 업계에 따르면 서울 용산구청은 '유엔사부지 복합개발사업' 변경안을 두고 심의하고 있다. 수탁사 대한토지신탁이 전면에 나선 '더 파크사이드' 개발 사업이다. 위탁자는 일레븐건설이 설립한 사업 주체인 '용산일레븐'이다. 사업계획 변경안은 지난해 10월 말 용산구청이 7차 고시 이후 다시 제출됐다.

더 파크사이드는 디벨로퍼 일레븐건설이 1조원대 토지 입찰가를 써내면 추진하고 있는 프로젝트다. 서울 용산구 이태원동 22-34번지 일원의 옛 유엔사부지를 공동주택과 오피스텔로 복합개발하는 내용이 골자다. 일레븐건설은 100% 출자회사 용산일레븐을 세워 토지를 취득했다. 토지 취득과 본PF 규모만 1조원이 넘는 대규모 프로젝트다.

더 파크사이드 개발은 일레븐건설이 내세운 브랜드다. 공동주택엔 '더 파크사이드 서울', 오피스텔엔 '더 파크사이드 스위트'란 이름이 붙었다. 공사는 현대건설이 맡아 지난해 착공한 상황이며, 사업 기간은 오는 2027년 2월까지다. 약 2년의 시간이 남은 셈이다.

더 파크사이드는 전체 10개동, 지하 7층~지상 최고 20층 규모로 개발된다. 하지만 사업 계획 승인 후 구성과 설계 변경 등이 이어지는 상황이다. 일례로 첫 승인 당시 공동주택 420세대와 오피스텔 726실 등으로 계획했으나 최근엔 공동주택이 1세대 줄고 오피스텔이 50실 증가했다. 여기에 근린생활시설이 추가되는 등 분양 상품성 개선이 이어지고 있다.


사업비도 당초 11조원 규모에서 최근 13조8130억원까지 증가했다. 코로나 팬데믹 및 원자재 수급 문제 등으로 공사비나 인건비 증가 같은 원인들이 복합적으로 작용했다는 평가다. 이에 오피스텔 공급량을 늘려 사업성을 확보하겠다는 것으로 풀이된다.

관건은 더 파크사이드가 시장에서 얼마나 투자 심리를 자극하느냐다. 최근 금리 인하 가능성이 제기되고 있지만 부동산 시장은 아직 온전한 회복을 기대하긴 어렵단 평가가 나온다. 특히 지난해 연말부터 불어닥친 국내 정치 경제 상황의 불확실성 역시 사업성을 예측하는 데 어려움을 겪는 상황이다. 사업 계획을 수차례 바꾸며 사업성 개선에 나선 배경이기도 하다.

용산일레븐의 최대주주는 일레븐건설이다. 출판업에서 디펠로퍼로 제2의 삶을 사는 엄석오 회장은 일레븐건설을 통해 수도권 일대에서 다수의 주택을 분양했다. 2023년 말 연결 기준 이익잉여금만 8270억원에 달할 정도로 다양한 성과를 거둬들였다. 더 파크사이드 서울을 진행하는 과정에서 투입되는 비용이 증가하고 있지만 체력은 충분한 것으로 풀이된다.


시공사도 1군 건설사인 현대건설로 든든하다. 대주단에 책임준공 확약 등의 신용을 보강하고 있다. 지난해 9월 말 기준 공정률은 14%다. 이와 관련 일레븐건설과 현대건설은 분양 시기를 저울질하고 있다. 우선 현재 용산구청을 통해 사업계획 변경이 고시돼야 시기가 명확해질 것으로 관측된다.

부동산개발업계 관계자는 "더 파크사이드는 지난해 사업계획 변경 신청한 가운데 아직 분양 시기가 확정되지 않았다"며 "올해 상반기 내에는 오피스텔부터 분양할 것으로 예상된다"고 말했다.