이 기사는 2025년 02월 18일 07시54분 thebell에 표출된 기사입니다

이지스자산운용이 서울 구로구 디큐브시티 상업시설 리모델링 사업에 박차를 가하고 있다. 2500억원 규모 담보대출을 조달하면서 사업 추진에 필요한 자금 확보에 성공했다. 조달된 자금은 리모델링 공사와 임대차보증금 반환 등에 사용될 예정이다. 인허가를 재신청할 예정인 만큼 이르면 연내 착공이 전망된다.

18일 업계에 따르면 디큐브시티 상업시설을 보유하고 있는 펨코제17호기업구조조정부동산투자회사(리츠)는 최근 2500억원 한도 담보대출 약정을 체결했다. 대출만기는 2026년 2월로 설정됐다. 담보대출 채권을 유동화해 자금을 조달한 일부 트렌치에는 유동화전자단기사채에 대해 신한투자증권의 매입확약 및 자금보충 약정 형태 신용보강이 제공됐다.

펨코제17호는 이지스자산운용이 운용하는 이지스일반사모부동산투자신탁제468-2호가 지분 100%를 보유하고 있는 리츠다. 2022년 6월 이지스자산운용이 기존 리츠의 지분을 매입하는 방식으로 인수가 이뤄졌다.

서울특별시 구로구 신도림동 692번지 일원에 위치한 디큐브시티는 오피스 2개동과 상업시설로 구성돼 있는 복합시설이다. 오피스1과 2는 케펠자산운용이 각각 다른 펀드로 운용하고 있다. 이지스자산운용이 보유하고 있는 상업시설은 지하 2층~지상 6층, 연면적 11만6587㎡ 규모다.

이지스자산운용은 상업시설 리모델링을 통한 부동산 가치 상승을 노리고 있다. 지하 2층~지상 1층은 백화점을 대체할 수 있는 리테일 공간으로, 2~6층은 오피스로 리모델링할 예정이다. 리모델링된 백화점 공간에는 신세계그룹의 상업시설 브랜드 스타필드 빌리지가 입점한다.

이번에 조달된 2500억원은 리모델링 사업 추진에 사용된다. 먼저 오는 6월 임대차 계약 종료가 예정돼 있는 현대백화점에 지급해야 하는 임대차보증금 반환에 일부 자금이 투입될 예정이다. 금융비용과 예비비로도 일부 자금이 소요된다.

가장 많은 자금이 투입되는 곳은 리모델링 공사비다. 이를 위해 이지스자산운용은 건축 인허가를 새로 접수할 예정이다. 인허가 시점에 따라 이르면 하반기 중 리모델링 공사 착공도 가능할 것으로 전망된다.

변수는 인허가 지연 가능성이다. 상업시설을 오피스로 용도변경하는 것을 두고 지역주민들의 반발이 지속되고 있기 때문이다. 상업시설 폐쇄·축소로 인근 거주민의 유통시설 접근성이 하락하면서 주민편의가 훼손된다는 것이 반발의 주요 골자다.

이로 인해 지난해 10월에는 국회 행정안전위원회 국정감사에 정석우 이지스자산운용 부문대표가 증인으로 출석하기도 했다. 또 지난해 말에는 이지스자산운용이 기존에 제출했던 용도변경 신청을 취하하기도 했다.

이지스자산운용은 현재 주민 반발을 잠재우기 위해 인근 주민들과 협상을 시도하고 있다. 또 슬럼화가 우려되는 디큐브시티를 세계적인 건축설계회사 겐슬러와 함께 리모델링해 지역경제 활성화를 유도하겠다는 청사진도 제시했다.

미국에 기반을 둔 세계 최대 설계사인 겐슬러는 북미 지역에서 다수의 리테일 시설을 오피스로 리모델링한 실적을 보유하고 있다. 실적 악화로 폐점한 미국 LA 백화점 2개를 업무시설로 용도변경해 ULCA대학의 연구·업무시설로 탈바꿈시킨 '원웨스트사이드'와 미국 미네소타의 1900년대 백화점을 현대식 업무시설로 용도변경한 '데이턴 프로젝트' 등이 대표적인 사례다.