이 기사는 2016년 07월 08일 16:02 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 1세대 디벨로퍼 정춘보 회장이 이끄는 신영의 부채비율이 900%를 향해 치솟고 있다. 최근 개발사업을 활발히 벌이면서 사업 밑천인 택지 확보를 위해 외부 차입을 대거 늘렸기 때문이다. 청주 지웰시티 개발사업이 장기화 되면서 자금 회수가 지연되자 신규 사업자금을 외부에서 조달했다.

부동산 시행사 신영의 2015년 부채비율은 861.40%를 기록했다. 이는 2014년 754.32%보다 107.08% 포인트 높아진 수치다. 부동산 활황기를 틈타 잇따라 개발사업을 추진한 결과다. 부동산 시행사업의 사업밑천인 택지 확보와 개발 프로젝트 등을 위해 금융권으로부터 대거 자금을 빌리면서 부채비율이 높아졌다.

신영은 2015년 연결 기준 단기차입금 1938억 원, 유동성장기부채 1553억 원, 장기차입금 2610억 원 등 총 6101억 원을 외부에서 빌렸다. 이는 2014년 총 차입금 3186억 원보다 약 2배 가량 불어난 수치다.

반면 감사보고서 상의 현금 및 현금성자산과 단기금융상품(현금)은 510억 원에 불과했다. 이에 따라 총 차입금에서 신영이 보유하고 있는 현금을 제외한 순 차입금 규모도 5591억 원을 넘어섰다. 신영이 벌이는 개발사업 대다수가 외부에서 차입한 자금을 통해 이뤄진다는 얘기다.

또 신영은 부족한 사업자금 조달을 위해 아파트 공사가 진행중인 현장의 미래 공사대금을 담보로 돈을 빌리기도 했다. 신영 계열사인 신영건설은 강원 삼척교동과 포항 동해코아루에서 각각 공사하고 있는 현장의 공사대금을 담보로 자산유동화채권을 발행해 총 117억 원의 자금을 끌어 모았다.
신영이 이처럼 전방위적으로 외부 차입을 늘린 이유는 부동산 활황기를 틈타 각종 부동산 개발사업을 확대하기 위해서다. 자체 자금이 부족한 신영은 이 과정에서 공공택지 구매, 각 지자체와의 개발 제안형 사업 등 추진을 위한 자금을 외부 조달에 의존했다.

1984년 창립 후 아파트, 주상복합, 오피스텔, 아파텔과 같은 주거용 부동산 개발사업으로 승승장구하던 신영이 갑작스럽게 외부 차입을 늘린 이유는 무엇일까. 부동산 업계에서는 청주 지웰시티 개발사업에 대거 자금을 투입했지만 사업이 장기화 되면서 수익 회수가 지연됐기 때문이라는 설명이다.

신영은 청주 지웰시티 개발사업에 3조 원에 달하는 자금을 쏟아 부은 것으로 추산된다. 하지만 글로벌금융위기로 제때에 개발이익을 환수하지 못했다. '부동산 개발-개발이익 환수-부동산 개발'로 이어지는 선순환 고리가 끊어지면서 신규 부동산 개발사업을 위한 자금을 외부에서 차입했다.

신영은 한국판 롯폰기힐스 개발을 위해 2004년 섬유회사인 대농을 인수했다. 인수자금 1453억 원이 들었다. 대농이 보유한 총 15만 9000여 평에 달하는 청주 대농공장 용지에 민간 신도시 개발사업을 추진하기 위해서다. 신영은 대농 인수 후 공장을 이전하고 청주 지웰시티 개발을 시작했다.

신영은 복합용도개발(MXD:Mixed Use Development)이라는 개념을 내세워 대농 부지에 랜드마크 타워 및 초고층 주상복합 아파트, 백화점, 복합쇼핑몰,병원, 미디어센터, 서비스드 레지던스 등의 개발 및 분양을 계획하고 택지 조성공사와 주택 및 복합시설 건설을 추진했다. 하지만 글로벌금융위기 발발로 분양에 실패하면서 사업이 무기한 연기됐다.

다만 최근 몇 년 사이 부동산 경기가 살아나면서 아파트 분양을 마무리 했다. 신영 관계자는 "청주 지웰시티는 지방에서 소화하기 어려울 정도로 사업이 컸다"며서 "경기 불황으로 처음에는 분양이 지지부진했었지만 현재 아파트 분양도 거의 마무리됐고, 상업시설도 활성화 돼 지웰시티가 ‘청주의 강남'으로 불린다"고 말했다.

이 관계자는 "부동산 시장이 좋아서 공격적으로 택지를 확보하다 보니 프로젝트파이낸싱(PF) 등을 일으키는 과정에서 부채비율이 소폭 오른 것"이라며 "최근 분양하는 단지들은 모두 완판 했고, 이에 따라 자금 흐름도 좋아져서 부채비율이 올라가도 크게 문제 될 것 없다"고 밝혔다.

실제 신영은 장기 개발 프로젝트인 청주 지웰시티 이후 이렇다 할 프로젝트가 없었지만 지난해 전국 각지에서 개발사업을 펼쳤다. 신영은 부동산 경기가 활황기에 접어든 지난해 천안, 평택, 서울 은평구 등에서 개발사업을 벌였다.