이 기사는 2017년 02월 14일 10:37 thebell 에 표출된 기사입니다.

민간소비 둔화. 요즘 언론에서 많이 접하게 되는 문구다. 아니나 다를까 기재부는 9일 발표한 '최근 경제동향(그린북)' 1월호에서 "우리경제는 수출회복세 등에 힘입어 투자가 개선되고 있다" 면서도 "심리 위축영향 등으로 민간소비가 둔화하며 경기회복이 지연되는 모습" 이라고 평가했다. 작년 12월 중 소매판매는 소비심리가 위축되는 가운데 평년 대비 높은 기온과 유가 상승 등의 영향으로 전월비 1.2% 감소했다고 설명했다. 특히 1월 소비자심리지수(CCSI)는 93.3으로 글로벌 금융위기 직후인 2009년 3월(75.0) 이후 최저 수준이라고 한다.

"어렵다, 어렵다" 막연히 얘기하다가도 숫자로 표시가 되면 확실성이 더해지며 '최저'라는 단어가 붙으면 무게감마저 증가한다. 상업용 부동산 시장에서 오피스 시장 다음으로 투자자들이 선호하는 투자시장이 리테일시장이라 일컬어지는 협의의 상업시설시장이다. 그렇지만 한국의 경우에는 백화점과 대형마트를 제외하면 단독소유의 쇼핑몰이 많지 않다. 대부분 쇼핑몰은 수십명, 많게는 수백명의 개인에게 분양돼 투자자가 관심을 가질 수 없어 상대적으로 투자가 정체된 섹터이기도 하다.

리테일 투자시장의 어려움은 투자할 물건이 적은데다 '쇼핑 센터 운영'이라는 전문성 때문에 대다수의 투자자들은 백화점이나 대형마트 전문 운영사가 운영중인 점포를 매각한 후 재임차하는 이른바 세일즈 앤드 리스백(Sales & Lease Back, SLB) 구조의 투자형태를 선호해 왔다. 그러나 민간소비 둔화로 대형마트와 할인점의 매출이 최근 3년간 전년 대비 오히려 감소하거나 정체를 보이면서 SLB 사례도 감소추세를 보이고 있다. 따라서 적극적인 투자자들은 투자물건을 직접 찾아 나서고 있다. 드물기는 하지만 후분양자들을 일일이 찾아다니며 설득해 소유권을 통합하거나 소유권 통합이 어려우면 운영만이라도 통합적으로 할 수 있는 물건을 찾는 경우가 나타났고 향후에도 증가할 것으로 예측된다.

최근 임대료가 빠르게 상승하고 있는 홍대입구·마포·합정 지역 등도 2016년에 이어 지속적으로 관심을 받게 될 것으로 예상된다. 지난해 국내외 기관 투자자 사이에서 이 지역 오피스 빌딩을 매입하여 저층부를 리테일시설로 바꾸어 운영하는 사례가 있었다. 특히 기존의 가두점 외에도 중, 소형 오피스 빌딩의 3층이나 4층까지의 저층부를 리테일 시설로 전환하거나 소형빌딩인 경우에는 전체를 리테일 시설로 바꾸는 시도가 지속될 것이다. 리테일 상권으로 빠르게 성장하는 지역의 경우에는 오피스 임대료보다 리테일 임대료가 높기 때문에 리테일 면적을 기존 보다 늘리게 되면 전체 임대료 수입이 상승하고 결국 전체 건물의 가치가 상승하게 됨을 고려하면 이런 적극적인 행보는 계속될 것으로 보인다.

백화점과 할인점 업계는 물리적인 공간이 주는 체험을 극대화하며 '점포의 대형화'를 내세우고 있다. 단순 쇼핑 공간에서 쇼핑 경험의 공간이 되고 이를 위한 체류시간 확대를 꾀하면서 백화점이나 할인점 단독 건물에서 백화점, 할인점, 마트, 극장, 체험존 등이 한자리에서 어우러진 대형쇼핑몰의 개발이 증가하고 있다. 대규모 투자 자금이 필요한 대형쇼핑몰 개발의 경우에는 자금력과 다양한 매장 기획과 구성능력이 동시에 필요하고 전문운영사가 자금력이 풍부한 투자자와 공동개발 또는 일부 투자를 받아 개발하는 사례가 생겨나고 있다.

지난해 개장해 규모와 매장 구성면에서 화제를 일으키고 있는 신세계와 미국의 부동산개발 & 투자사인 터브만이 공동 개발한 스타필드하남 같은 경우가 한 예가 될 것이다. 아직은 개장 초기 단계로 성패를 판단하기 이른 스타필드모델이 성공적이라고 입증되는 경우, 국내외 투자사의 풍부한 자금력에 백화점, 대형마트업계의 마케팅 능력과 운영 능력이 조화롭게 결합되면 충분히 시너지를 일으킬 것으로 예상된다.

그 외에도 2016년에는 인사동 쌈지길, 명동 엠플라자, 울산 업스퀘어, 평촌 지스퀘어, 여의도 IFC몰까지 다양한 투자처가 등장하여 많은 투자자들의 관심 속에 거래가 이뤄졌다. 다양한 물건을 찾아 나서는 투자자의 노력에 따라 2017년 리테일 투자 시장은 어려움 속에 변화는 지속될 것으로 예상된다.

홍지은 세빌스코리아 상무

이화여자대학교 통계학과 졸업
University of Surrey 관광개발학 석사
커민스코리아 마케팅 담당
아시아 비즈 스트레티지 컨설턴트
現 세빌스코리아 리서치&컨설팅 본부 상무