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서울 성내동 개발금융, 주요 대주 '캐피탈사' [PF Radar]전체 대출액 1950억 절반가량 책임, 판매 부진시 할인분양 실시

김경태 기자공개 2019-04-10 08:57:05

이 기사는 2019년 04월 09일 11:23 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

'서울 강동 성내3구역 주상복합 신축사업'의 초기 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달이 완료된 가운데, 캐피탈사들이 전체 대출액 중 절반가량을 책임지며 주요 대주로 이름을 올렸다. 이 외에 자산유동화를 통한 자금 조달도 두드러졌다.

9일 부동산금융업계에 따르면 성내3구역 주상복합 신축사업의 시행사인 정주시에스시는 지난달 말 대주단과 총 1950억원 한도의 대출약정을 체결했다. 대출은 트렌치A(선순위)와 트렌치B(후순위)로 구성했고 각각 1250억원, 700억원이다.

트렌치A 대주 중 가장 많은 금액을 빌려준 곳은 오케이(OK)캐피탈로 500억원을 대출했다. 그다음으로는 신한캐피탈과 키움캐피탈로 각각 200억원씩 대출했다. 캐피탈 3사가 융통해 준 금액은 트렌치A 대출액의 72%, 전체 대출액의 46.2%를 차지했다. 우선수익권금액은 모두 대출액의 120%로 설정했다.

캐피탈사 외에 트렌치A대주로 한국투자증권이 이름을 올렸다. 한국투자증권은 이번 사업의 대리금융기관으로 PF를 주선했다. 150억원을 빌려줬고 우선수익권금액은 120%인 180억원으로 정했다.

자산유동화 특수목적법인(SPC) 1곳도 트렌치A 대주에 포함됐다. 이 SPC는 정주시에스시에게 200억원을 대출했다. 자산유동화 주관은 한국투자증권이 맡았고, 사모사채 매입확약도 했다. 업무수탁은 흥국생명보험이, 법률자문은 법무법인 광장이 했다.

트렌치B 대주는 2곳인데 모두 자산유동화 SPC다. 2곳의 자산유동화 과정과 대출 등에는 차이가 있다. 우선 1곳의 대출액은 490억원이다. 주관은 한국투자증권이 맡았다. 업무수탁은 흥국생명보험이 했다. 다른 곳은 210억원을 대출했고, 주관은 현대차증권이 했다. 업무수탁은 수협은행이 했다. 동일한 점은 2곳 모두 법률자문을 광장이 했다. 또 2곳의 대출채권 모두 시공사인 현대엔지니어링이 상환확약을 했다.

서울 성내동 개발 투자 현황
△단위: 억원

초기 자금 조달이 원활히 이뤄지면서 사업이 속도를 낼 것으로 관측된다. 이번 사업은 서울 강동구 성내동 48-6번지 일원에서 이뤄진다. 사업부지 면적은 6718㎡다. 시행사는 토지를 지난달 말에 확보했는데 이 과정에서 토지비 등으로 2091억원가량이 소요됐다.

사업수지표에 따르면 분양수입 예상 금액은 공동주택 1896억원, 오피스텔 481억원, 업무시설 295억원, 근린생활시설 2209억원 등 총 4882억원이다. 분양수입에서 토지비 등을 포함한 전체비용을 제하면 523억원가량이 남을 전망이다.

이번 사업은 관리형토지신탁으로 진행하는데 신탁사는 무궁화신탁이다. 무궁화신탁이 받을 신탁보수는 총 4억원이다. 이번 사업의 분양가액 4882억원의 0.08%에 해당한다. 계약 체결 때 4000만원을 받았고, 향후 7차례에 걸쳐 4800만원씩 받는다. 마지막 회차 때 2400만원을 수령한다.

시공은 현대엔지니어링이 하고 도급공사비는 1186억원이다. 공동주택 160가구, 오피스텔 182실, 업무시설 및 근린생활시설을 짓는다. 연면적은 지하 2만9221㎡, 지상 4만505㎡로 총 6만9726㎡다.

개발 측은 분양이 원활히 이뤄지지 않을 경우를 대비해 분양활성화(할인분양)에 관한 사항을 정했다. 우선 공동주택과 오피스텔의 경우 최초 분양일에서 3개월이 경과할 때까지 분양률이 60% 미만이면 3% 이내에서 할인한다. 6개월이 지난후 분양률이 80% 미만이면 5% 이내에서, 12개월이 흐른 뒤 90% 미만이면 10% 이내에서 깎는다. 24개월이 지났는데 분양률이 100% 미만이면 15% 이내에서 가격을 내린다.

업무시설과 상업시설의 경우 공동주택·오피스텔처럼 분양기간과 할인분양 폭은 동일하다. 다만 기준 분양률이 다르다. 3개월 경과 후 기준은 분양률 30%, 6개월은 50%, 12개월은 70%, 24개월은 90%미만인 경우에 할인분양을 적용한다.
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