이 기사는 2019년 09월 26일 14시45분 thebell에 표출된 기사입니다

신원종합개발이 서울 남산과 인접한 알짜 부지 매입을 완료했다. 프로젝트투자금융회사(PFV)를 설립한 후 새마을금고 위주의 대주단으로부터 자금을 조달해 부동산 인수를 마쳤다. 신원종합개발은 최근 청담동에서 진행한 개발사업처럼 고급주거브랜드인 '어퍼하우스(UPPER HOUSE)'를 공급할 계획이다.

26일 부동산업계에 따르면 어퍼하우스남산피에프브이(PFV)는 지난달 중순 용산구 소월로 272와 소월로40길 49에 있는 토지와 건물을 매입했다. 지번으로는 이태원동 260-199, 이태원동 260-55, 이태원동 260-244 3개다. 매매가는 440억원이다.

해당 부동산은 남송빌딩으로 남산골프연습장, 남산체육관으로 활용되고 있다. 남산의 바로 남쪽에 있고 인근에 이태원주공아파트, 남산대림아파트가 있다. 그랜드하얏트서울과 직선거리로 450m정도 떨어져 있어 가까운 편이다. 소규모 업체인 남송개발㈜이 1969년 12월 매매로 소유권을 확보했다. 그 후 약 50년간 보유하다가 이번에 소유권을 넘기게 됐다.


매수자인 어퍼하우스남산PFV는 프로젝트투자금융회사다. 지난달 초 자본금 50억원으로 설립됐고, 남송빌딩에 본점을 두고 있다. 해당 부지에서 진행할 공동주택 개발사업의 시행을 사업 목적으로 하고 있다. 존립기간은 설립 후 20년이다.

어퍼하우스남산PFV는 부동산을 매입하기 위해 금융권에서 초기 프로젝트파이낸싱(PF)를 조달했다. 대주로는 10곳의 새마을금고가 등장했다. 어퍼하우스남산PFV는 대주단으로부터 부동산 매입자금의 91%인 총 400억원을 빌렸다. 대출기간은 대출실행일부터 36개월이다. 대출금리는 연 4.5%로 정했다.

대주단에 속한 이푸른새마을금고(50억원), 신당1·2·3동새마을금고(50억원), 삼선새마을금고(50억원), 남대문충무로새마을금고(50억원), 고양누리새마을금고(50억원), 고양동부새마을금고(50억원), 종로중앙새마을금고(30억원), 신대방새마을금고(25억원), 개봉새마을금고(30억원), 녹변동새마을금고(15억원)가 돈을 빌려줬다.

신원종합개발을 비롯한 개발 측은 '남산 신원 어퍼하우스 신축사업'을 진행한다. 어퍼하우스는 신원종합개발이 론칭한 고급주거브랜드다. 앞서 강남구 청담동 파크빌라 부지에 지하 2층~지상 6층, 18가구 규모로 분양한 '어퍼하우스 청담'에 이은 두 번째 사업이다. 남산에서는 지하 1층~지하 7층, 20가구를 공급할 계획으로 총 분양매출은 1500억원 규모로 예상하고 있다.

청담동에 이어 이태원동 사업도 순조롭게 진행되면 실적 개선에 보탬이 될 전망이다. 신원종합개발의 작년 연결 매출은 2206억원으로 3년 연속 증가했다. 영업이익과 당기순이익은 각각 117억원, 109억원을 기록했다. 올해도 성장세가 이어지고 있다. 올해 상반기 연결 매출은 1182억원으로 전년 동기보다 20.3% 늘었다. 영업이익은 41억원, 당기순이익은 54억원이다. 각각 25.3%, 28.0% 증가했다.

다만 채무보증잔액이 증가하는 등 재무부담이 늘어난 점은 부정적이다. 인허가와 설계 변동, 분양 흥행 여부에 따라 리스크로 작용할 여지가 있다는 분석이다.

신원종합개발은 시공사로서 어퍼하우스남산PFV의 채무에 보증을 제공했다. 채무보증금액은 대주단의 우선수익권 금액 총합인 480억원으로 대출기간 동안 지속적으로 채무보증을 하기로 했다. 올해 7월부터 시작한 286억원 규모의 '부평아파트 주택재건축정비사업조합 조합원'에 이주비대출 연대보증과 어퍼하우스남산PFV에 대한 채무보증이 더해지면서, 신원종합개발의 총 채무보증금액은 3983억원으로 올해 상반기 말보다 29.9% 증가했다.

△출처: 사업보고서, 기준: 2017년 이전 별도·이후 연결, 단위: 백만원·%