이 기사는 2019년 12월 26일 16시25분 thebell에 표출된 기사입니다

KB자산운용이 서울 다동에 있는 센터플레이스 매입을 마무리 지었다. 인수 과정에서 같은 계열인 KB국민은행이 대주단으로 동참했고, 한화생명 등도 힘을 보탰다. 매도자인 베스타스자산운용은 작년 여름경부터 매각을 시도했는데 약 1년 반 만에 거래가 성사되면서 '앓던 이'를 빼게 됐다.

◇부동산펀드 내세워 매입, KB국민은행·한화생명 등 대주단 참여

KB자산운용은 이달 6일 베스타스자산운용과 서울 중구 남대문로9길 40(다동 155번지)에 있는 센터플레이스(옛 YG타워) 매매계약을 체결했다. 이어 사흘이 지난 9일 잔금을 치러 거래가 완료됐다. 이번 거래 대상은 지상 4층~23층으로 가격은 총 2182억원이다.

센터플레이스 매입주체는 '케이비(KB) 와이즈스타 부동산투자신탁 제3호'라는 부동산펀드다. 이 펀드는 종류형이다. 우선 가입제한이 없는 공모 A클래스 집합투자증권이 있다. 또 C-F클래스 집합투자증권도 있다.

KB자산운용은 지난달 말 센터플레이스 인수를 위해 총 789억원을 모집할 계획이었다. 당시 개인 및 기관 투자자를 대상으로 500억원 규모를 모집하고 나머지 금액은 KB 금융계열사가 투자할 계획이라 설명한 바 있다. 이에 따라 집합투자증권이 두 종류가 된 것으로 풀이된다.

인수과정에서 대주단에게 대출(론)도 끌어왔다. 선순위 대주단은 KB국민은행과 한화생명, 삼성생명으로 각각 100억원, 800억원, 500억원을 빌려줬다. 후순위는 신한캐피탈로 대출액은 118억원이다. 총 대출액은 1518억원으로 거래가(2182억원)의 69.6%다.

차입 기간은 60개월(5년)으로 동일하다. 이자율은 다르다. 선순위는 고정 연 2.9%, 후순위는 고정 연 4.9%다. 이자는 3개월마다 후취한다. 대주단은 채권을 담보하기 위해 부동산에 근저당권을 설정했다.

KB자산운용은 센터플레이스 소유권을 넘겨받은 뒤에는 곧바로 NH농협은행에 부동산을 신탁했다. 신탁계약기간은 2024년 11월 말까지로 약 5년간이다. 이 기간 동안 임차인을 구해 운용한 뒤 투자금 회수에 나설 전망이다. 향후 매각 때 높은 가격에 팔면 KB자산운용은 두둑한 성과보수를 챙길 수 있다. 우선 매각가의 0.5%를 기본보수로 받는다. 또 매각차익의 10%를 특별보수로 수령할 수 있다.


◇'앓던 이' 뺀 베스타스자산운용

센터플레이스는 2011년 준공된 건물이다. 칸서스자산운용이 2007년 1368억원에 매입하기로 했다. 우선 공사비로 500억원을 선납하고 2011년 준공 시점에 잔금을 내면서 지상 4층~23층의 주인으로 등극했다.

그 후 베스타스자산운용이 매입하면서 손바뀜이 있었다. 당시 '베스타스 사모 부동산 제10호 투자 유한회사'를 내세웠다. 싱가포르계 알파인베스트먼트가 투자자로 참여했다. 2014년 11월 매매계약을 체결한 뒤 다음 달 1850억원에 거래를 완료했다.

그러다 작년 7월 초 국내 부동산자문사에 입찰제안요청서(RFP)를 배포하면서 매각 작업을 개시했다. 같은 달 말 매각주관사를 구한 뒤 본격적으로 원매자 접촉에 나섰다. 작년 9월에 진행된 본입찰은 흥행하지는 못했지만 3~4곳이 참여해 거래 성사 기대감이 일부 있었다.

하지만 인수후보자들과 협의가 제대로 되지 않으면서 난항을 겪었다. 부동산업계에서는 센터플레이스가 구분소유 건물이라는 점과 매각 측에서 높은 가격을 원해 협상이 지지부진하다는 관측이 나왔다. 그 후 KB자산운용이 구원투수로 등장했다. 베스타스자산운용과 알파인베스트먼트는 매각을 시도한 지 약 1년 반 만에 앓던 이를 빼게 됐다.