이 기사는 2020년 01월 02일 12시48분 thebell에 표출된 기사입니다

KB자산운용이 부동산펀드를 내세워 서울 중구 회현동에 있는 에이케이(AK)타워를 매입했다. 수차례 매각이 실패되고 공매가 진행되는 등 기구한 운명이 계속됐지만 KB자산운용의 등장으로 일단락됐다. 다만 AK타워의 늪에 빠진 효성중공업이 부동산펀드에 출자자로 참여하면서 우여곡절은 아직 끝나지 않았다는 평가도 나온다.

◇수차례 매각 실패 이력…KB자산운용, 부동산펀드로 매입

KB자산운용은 작년 12월 9일 AK타워 A동과 B동에 대한 매매계약을 체결했다. 그 뒤 사흘이 지난 12일에 잔금을 치르고 거래를 완료했다. 매매가는 총 3992억647만원이다. 매입 주체는 'KB 와이즈 스타 전문투자형 사모 부동산투자신탁 제11호'라는 부동산펀드다.

AK타워는 AK C&C가 시행한 빌딩이다. 남대문 제 7-2·9-2 구역에 위치한 건물 두 동으로 구성됐다. 업무시설 A동(1만2941㎡), 호텔시설(2만1930㎡)과 판매시설(1만147㎡)이 들어선 B동으로 이뤄져 있다. 모두 지하 8층~지상 29층으로 총 연면적은 6만661.98㎡다. 2018년 준공된 뒤 같은 해 6월 말 소유권 보존이 이뤄졌다.

시행사는 건물을 팔아 투자금을 회수하려 했지만 수차례 매각이 좌절되면서 어려움을 겪었다. 우선 준공 전에 싱가포르계 아센다스자산운용과 협상했지만 불발됐다. 케이클라비스자산운용도 수의계약 형태로 인수를 시도했지만 거래가 성사되지 못했다.

준공된 후인 2018년 중순에는 PF대출채권 대주단 주도로 매각 작업이 진행됐다. 노무라이화자산운용(현 이화자산운용)을 우선협상대상자로 선정했지만 실사 과정에서 우발채무 등의 문제가 불거지면서 결렬됐다.

2018년 8월 초 신생 운용사인 이든자산운용이 조성한 '이든전문투자형 사모투자신탁제2호'가 PF대출채권을 3100억원에 양수했고, 메리츠종금증권이 총액인수했다. 그 후 최저가 5100억원에 공매에 나섰고, 마지막 회차 입찰에서 3992억원까지 가격이 떨어졌지만 관심을 드러낸 원매자가 없었다.

그러다 이번에 KB자산운용이 등장하면서 매매가 이뤄지게 됐다. 매입주체인 사모부동산 11호 펀드의 기간은 5년으로 설정됐다. 2024년경에 기간 연장이나 매각 여부가 정해질 것으로 예상된다.


◇효성, 끝내지 못한 인연

AK타워의 매매가 이뤄졌지만 효성그룹은 아직 완전히 인연을 끊지 못했다. 효성그룹은 ㈜효성과 진흥기업을 내세워 AK C&C와 도급계약을 체결하고 사업에 발을 담갔다. 그 뒤 매각이 제대로 되지 않으면서 속앓이를 했다.

이번에 KB자산운용이 만든 부동산펀드에 소유권이 넘어가는 과정에서도 자금을 투입했다. 우선 대출채권을 인수했던 '이든전문투자형 사모투자신탁제2호'의 수익증권을 취득했다. 효성중공업과 진흥기업이 각각 1945억8918억원, 1510억8606만원에 양수했다.

또 효성중공업은 'KB 와이즈 스타 전문투자형 사모 부동산투자신탁 제11호'의 설립 자본금을 출자했다. 펀드가 만들어지던 시기 890억원을 투입했고, 펀드를 종속사로 만들었다. 효성중공업은 앞으로 임대율을 개선한 뒤 향후 매각을 추진할 예정인 것으로 알려졌다.

이 과정에서 AK타워와 엮여 있는 신세계그룹도 영향을 받을 것으로 보인다. 건물 중 숙박시설동의 경우 신세계조선호텔과 책임임대차계약이 체결되어 있다. 또 AK타워 전체에 대해 신세계건설과 건물관리용역계약이 체결되어 있다. 이에 따라 공매 당시에 매수자가 책임임대차계약과 건물관리용역계약 등을 승계해야 한다는 조건이 있었다.