이 기사는 2020년 06월 11일 13:28 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 모회사 LF와 함께 'LF안양패션 물류센터' 재개발에 나선다. 물류센터는 저온·상온이 모두 가능한 형태로 개발될 전망이다. 개발 이후 직접 활용하기보다는 임대하거나 매각을 통해 투자수익을 극대화할 것으로 점쳐진다.

코람코자산신탁과 LF가 합심해 물류센터 재개발에 나선 배경은 최근 시장 분위기와 맞물려 있다는 해석이다. 최근 수도권 물류센터 투자 붐이 일고 있다. 주로 신선식품을 취급할 수 있는 저온·상온 물류센터가 그 대상이다. 특히 코로나19 이후 비대면 중심으로 소비행태가 변화하면서 물류센터에 대한 수요는 한층 확대되고 있다.

11일 부동산업계에 따르면 코람코자산신탁은 'LF안양패션 물류센터' 개발을 위해 프로젝트금융투자회사(PFV)인 코크렙안양을 설립한 것으로 파악됐다. PFV는 별도의 인가 절차 없이 일정 요건을 충족하고 세무서에 신고만 하면 된다. PFV 설립 요건으로는 △자본금 50억 원 이상 △금융기관 5% 이상 자본금 출자 △자산관리·운용 및 처분에 관한 업무를 자산관리회사(AMC)에 위탁 △존립기간 2년 이상 등이다.

이 PFV에 모기업인 LF가 두 차례에 걸친 증자를 통해 총 399억원을 출자한다. 1차 유상증자액은 140억원이다. 증자는 설립 기일인 지난 9일 이뤄졌다. 159억원의 2차 증자는 개발이 본격화되는 오는 11월께 추진될 예정이다. 코람코자산신탁도 21억원을 증자를 통해 출자할 예정이다. 코람코자산신탁은 PFV를 통해 물류센터 개발을 위한 프로젝트파이낸싱(PF)을 조성할 예정이다.

LF안양패션 물류센터는 최초 연면적 2만7060㎡ 규모로 건립됐다. 그러다 취급 물량이 늘면서 2006년 증축해 연면적 4만8840㎡ 규모의 대형 물류센터로 탈바꿈했다. 이후 안양 물류센터를 거점으로 활용해왔다.

이번 물류센터 개발은 코람코자산신탁과 LF의 첫 번째 협업이다. LF는 작년 초 코람코자산신탁 지분 50.74%를 인수하며 최대주주에 올랐다. 매각 대상 지분은 코람코자산신탁의 창업자인 이규성 전 재정경제부 장관 외 85인의 보유분 41.06%와 코리안리재보험의 보유분 9.68%이다. 거래금액은 1898억원이다.

M&A 이후 LF는 코람코자산신탁과 시너지를 낼 기회를 만들지 못했다. 유관업종이 아니다 보니 양사가 협업할만한 프로젝트가 마땅치 않았기 때문이다. 그러다 물류센터에 대한 시장 수요가 증가하면서 시너지를 낼 기회가 생겼다. LF입장에서 보유 중인 안양 물류센터를 개발할 니즈가 생겼는데, 이때 자회사인 코람코자산신탁이 최적의 사업 파트너였다. 코람코자산신탁은 PFV를 비히클(vehicle, 투자수단)로 개발 사업에 경험이 풍부한 곳이다.

최근 수도권 물류센터 투자 붐이 일고 있다. 코로나19로 오프라인 시장 중심에서 온라인 시장으로 소비 중심이 옮겨갔다. 이 과정에서 물류센터에 대한 수요가 급증했다. 실제 시장에 물류센터가 매물로 나오면 딜을 따내기 위한 원매자들의 경쟁이 치열하게 전개됐다.

이렇게 올해 1분기 성사된 물류센터 M&A는 1조8000억원에 이른다. 전체 부동산 관련 거래로 집계된 금액의 5분의1 가량을 차지한다. 올해 1분기 부동산 관련 매매 거래액은 완료 기준 8조1000억원 수준이다.

투자자들은 물류센터 중에서도 신선식품을 취급하는 물류센터에 더 관심을 갖고 있다. 마켓컬리, 신세계, 쿠팡 등이 새벽배송에 적극 나서면서 물류센터 거점 확보 경쟁도 치열해지고 있다. 상온(Dry) 물류창고 대비 냉장 및 냉동 물류센터 공급이 부족하다 보니 자연히 임대료와 거래가격이 높아지고 있다. 이 같은 상황 탓에 물류거점을 중심으로 땅값이 상승하고 있는 추세다. 시장 전문가들이 예상하는 연간 가치 상승률은 3~4% 선이다.

사실 물류센터의 인기는 최근의 일만은 아니다. 이미 해외에선 부동산 투자 1순위로 물류센터를 꼽고 있다. 국내에서도 오피스나 리테일 투자 수익률을 넘어서기 시작하면서 관심도가 차츰 높아지고 있는 추세다. 대규모 물류부지 공급은 제한적인 반면 국내 기업들의 수요는 지속해서 늘고 있다는 점도 영향을 미치고 있다.

이미 물류 허브 지역에 대규모 창고가 들어서 있어 개발 인허가를 승인 받기 어려운 것으로 전해진다. 이에 반해 국내기업들의 수요는 치솟고 있어 수급불균형이 가속화되고 있다. 이 같은 시장 상황을 감안할 때 LF는 물류센터 개발 이후 직접 사용하기보다 새로운 임대인을 물색해 임대 수익을 노리거나, 매각을 통해 투자이익을 극대화할 것으로 예상된다.

부동산업계 관계자는 "지리적 이점을 감안하면 임차인을 확보하기 수월할 것으로 예상된다"며 "물류센터에 대한 투자자들의 관심도가 높은 만큼 매각하는 안도 고려대상이 될 가능성도 있다"고 설명했다.